투지_vlog

안녕하세요.

구로구청 옆에 위치한 보광아파트(구로동 440번지 일대)가 사업시행인가를 통과했다는 소식입니다. 

앞으로 "분양신청->관리처분->착공->준공->입주"의 과정을 거치게 되며, 별다른 이변이 없는 한 몇 년 후에는 신축 아파트가 들어설 것으로 보입니다. 

그래서, 보광아파트에 투자했다면 얼마의 수익을 얻을 수 있었을까 추정해 봤습니다. 

이것은 어디까지나 인터넷에 떠도는 정보를 바탕으로 한 것으로 그냥 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.

보광아파트에는 여러 평형이 있으며, 평균 대지지분은 약 23평이라고 합니다.

이것을 기준으로 계산하면 권리가액은 약 6.9억으로 평당 2천6백만원 정도로 추정됩니다. 

25평 아파트를 분양받는다고 하면, 약 1.25억 정도의 분담금이 발생합니다.

하지만 일반분양가에서 상쇄되면 약간의 손실정도로 신축아파트를 얻게 됩니다. 

오래전에 6억 이하로 매입하신 소유주는 분담금을 부담해도 이익이 났을 것입니다. 

이 근방에 신축아파트가 없기때문에 주변시세와 비교할 데이터가 없습니다.

다만 22년 서울아파트 중위가격이 약 10.44억이므로 이것을 기준으로 추정해볼 수 있습니다. 

향후 부동산이 회복하여 신축아파트가 10억이상이 된다면 더 큰 수익이 나겠죠. 

그런데 보광아파트 재건축에서 진정한 승자는 이 구역에 포함된 단독주택입니다!!!

단독주택들은 대지지분이 크기 때문에, 이리저리 계산할 필요 없이 그냥 수익이 납니다. 

대지지분 29평짜리 단독주택을 기준으로 계산해보면, 25평짜리 아파트를 분양받을 때 약간의 분담금을 돌려받을 정도입니다. 향후 부동산이 회복한다면 몇 억대의 이익이 나게 됩니다. 

이게 정말 천운인 것이, 바로 길하나 차이로 구역에 포함되지 않은 단독주택들은  21~23년에서도 평당 1천~1천5백대에 거래되었습니다.  이때가 부동산 피크였던 점을 감안하면 거의 똥값인 셈이죠. 

하지만 보광아파트 재건축 구역에 포함된 단독들은 평당 2천6백에 평가받고, 앞으로 시세차익을 기대할 수도 있으니 얼마나 행운입니까?

이런데도 재개발 하면 쫓겨난다, 헐값에 집 뺏긴다 주장하는 사람들 보면 그냥 한심합니다. 

평당 1천만원 이상을 더 받는데 왜 반대를 합니까??