투지_vlog

2025년 상반기,

오늘도 부동산 폭락론자와 폭등론자의 주장이 팽팽하다. 

하지만 다들 투자자의 관점에서만 상승과 하락을 논할 뿐,

기술 발전이 가져올 부동산 가격의 변화에는 관심이 없어 보인다. 

전 국민의 관심사인 아파트 가격은 크게 "토지비+건축비+금융비용"으로 이루어져 있다. 

이중 토지비용은 어찌할 도리가 없이 시장가격에 따라 결정된다. 

그리고 건축비용도 낮추기가 어려웠는데,

가장 큰 이유는 아파트가 현장에서 재료를 조립하는, 수공예 제품이기 때문이다. 

생각해 보라, 여름에 덮고, 겨울에 춥고, 눈 오고 비 오고, 바람까지 부는 현장에서 재료를 조립하는 게 쉬울까?

하지만, 건설업계에도 이를 타계하기 위한 움직임이 있었으니,

그것은 바로 공장에서 생산하는 모듈러 주택이다. 

LH및 경기주택공사 등에서 모듈러 주택을 보급하려 시도하고 있다. 

하지만 아직은 일반 콘크리트 아파트보다 가격이 30% 정도 비싼 것으로 알려져 있다. 

가격이 비싼 이유는 대량 생산 전이고, 고층 주택의 내화규격을 맞추어야 하기 때문이다. 

하지만 이것은 시간이 지나면서 해결될 것으로 보인다. 

또한 단순 반복 작업에 AI로봇을 투입하면, 인건비를 아낄 수 있고, 따라서 건축비 하락에도 크게 기여할 것이다. 

자동차를 생산하는 것처럼 아파트도 공장에서 로봇이 생산하게 된다면,

가격이 크게 낮아질 뿐만 아니라, 품질도 월등히 높아질 것이다. 

그러면 단군이래 최초로, 주택이 공산품처럼 평가되는 시대가 오지 않을까 한다...

고양창릉지구 A-4블록 신혼희망타운이 입주자 모집을 하고 있음.

아직 허허벌판이지만, 25년 들어 첫 공공분양인 듯하여 상징성이 높음. 

하지만 나는 청약보다는 재개발/재건축에 관심이 많기 때문에, 이 입주자모집 공고를 바탕으로

최근의 토지비, 건축비가 얼마인지 추측해 보았음. 

그래서, 입주자모집 공고에 나온 내용을 정리하면,

총공사비는 약 3천3백억 원 이라고함. 

(휴~.. 와 대단하다. 900세대 아파트 단지를 만드는데도 몇 천억 대의 돈이 들이 가는구나...)

그중 택지비는 총사업비에서 약 53% 비율을 차지한다 함. 

고양창릉 공공주택지구 A4블록의 대지면적은 45,272제곱미터로써, 평단가를 계산해 보면 약 1천2백78만 원/평 임.  오호~ 이 가격이 싼 건가 비싼 건가?

네이버 부동산에서 인근 나대지가 약 평당 1500만 원으로 검색되나, 땅 값은 워낙 편차가 커서 절대 비교는 어려울 듯함. 

여하튼, 건축비는 약 1552억 원 정도인데,

계약면적 137제곱미터 주택 900세대를 공급하는 것이므로, 계산을 해보면 약 413만 원/평 임.

아파트는 주거전용 면적 이외에도, 계단, 복도, 주동현관, 지하층, 관리사무소, 노인정 등의 건축비도 수분양자가 부담하는 것이므로, 계약면적으로 계산하였음.

강남은 건축비가 평당 1천만 원이 넘는다고 하는데, 400만 원대라고?? 엄청 저렴함??

근데, 이 계산이 맞나? 400만 원대라면 부동산 폭등 전의 가격인데? 

단순계산으로도 5억대 전후의 아파트 900세대 라면,

5억x900세대= 약 4천5백억의 사업비가 나와줘야 하는데, 약 3천3백억이라는 것은 아무래도 이상함. 

아마도 금융비용등이 빠진 가격 같음. 

앞으로 다른 아파트 단지의 평당 건축비도 비교해 볼 생각이다. 

경험이 쌓이다 보면 알게 되겠지..

오랜만에 엑셀 VBA를 할 일이 생겼음.

오랜만이라 다 까먹어서, 봉인을 풀기 두려웠는데,

챗 GPT를 사용하니 신세계임...

우선,

전체개요를 알려달라 했더니 이렇게 정리해 줌...

오랜 기억 속의 VBA를 상기시키는데 도움이 되었다.

"맞아 그랬었지...."  핵심만 잘 정리해 주니 책 보는 것보다 훨씬 나았음. 

다음, 내가 필요한 코드를 알려달라 했더니 이렇게 답을 해줌...

내 말을 잘 알아들을까 싶었는데, 비교적 내가 원하는 코드를 준다. 

아시다시피, 코드는 인터넷 검색해 보면 무수히 많이 나오지만,

내 요구 상황에 맞는 코드를 찾기란 정말 힘들다. 

하지만 챗GPT는 내 요구 상황에 거의 근사합 답을 준다. 

몰론, 세부적인 코드야 인간이 수정해야 하지만, 이렇게 큰 골격을 짜주는 것만 해도 엄청나게 효율적이다. 

코드를 찾는데 들이는 시간을 아예 생략해 버릴 수 있느니 말이다. 

AI가 이렇게까지 코드를 만들어 준다면,

코딩 학원이나 강의는 필요할까?

물론 코딩의 기본체계, 개념 정도는 배워야 하겠지만 말이다. 

여러분 복리에 대해서 잘 아실 것입니다. 

수익금을 재투자하여 다시 수익을 내는 것이죠(자세한 사항은 저의 포스팅을 참고하세요)

그래서 주식으로 1%씩 수익을 내고 복리로 재투자한다면, 재벌 된다는 말을 들어보셨을 것입니다. 

실제로 10만원을 1%씩 수익을 내서 복리로 재투자한다면,

70번 이상만 성공한다면, 투자금은 2배가 됩니다. 

그러면 투자금을 10배로 늘려 1백만 원이면 수익금도 10배가 되나?

그렇지는 않습니다. 투자금이 늘어나도 수익률 자체는 똑같습니다. 

하지만, 현실적으로 70번을 베팅해서 연속적으로 1%씩 수익을 낸다는 것은 불가능하죠.

계산기에선 가능할지 몰라도, 불가능한 확률입니다. 

그렇다면 매일매일 상승하는 주식에 베팅하면 되지 않을까요?

주가는 복리로 상승하니 말입니다. 

그래서 찾아봤습니다. 

어떻습니까? 아름답지 않습니다. 

이것은 코덱스 단기채권으로 20년부터 1월부터 23년 5월까지 꾸준히 상승했습니다. 

여기에 베팅한다면, 매일매일 단타를 치지 않아도 복리로 수익을 얻게 됩니다. 

아, 그런데.. 

일간 상승율이 0~0.04% 정도..

켁... 이건 아무리 복리라도 미미하네요. 

실제로 22년 1월 3일 종가 103115원, 22년 12월 29일 종가 104485원으로, 연수익률 1.3%에 불과합니다.

일간 상승률이 높은 채권은 없나요??

레버리지 ETF투자 많이 하시죠?

Kodex 레버리지의 정보를 보면 "기초지수인 KOSPI200의 일간변동률의 양의 2배와 유사(말이 어렵네..)"하도록 운영한다고 합니다. 그럼 2배 버는 거 아니냐?라고 생각할 수 있는데, 정말 그럴까 의문이 들었습니다. 

왜냐면 주가는 복리와 같은 식으로 상승,하락하기 때문이죠.

그래서 KOSPI200의 1배 추적인 Kodex 200과 2배 추종인 Kodex 레버리지의 수익률을 비교해 봤습니다. 

극단적인 비교를 위해 대세상승기였던 20년 3월부터, 21년 1월까지를 기준으로 삼았습니다. 

Kodex200의 경우 20년 3월 19일에 18729(종가)원이 최저, 21년 1월 11일에 41210(종가) 원으로 최고가를 기록했습니다. 

단순 계산하면 약 220%의 상승률을 기록했습니다. 

Kodex 레버리지의 경우 20년 3월 19일에 6459(종가)원이 최저, 21년 1월 11일에 28830(종가) 원으로 최고가를 기록했습니다. 단순 계산하면 약 446%의 상승률을 기록했습니다. 

100만 원을 Kodex200에 투자했을 경우 120만 원이 수익이고, Kodex 레버리지에 투자했을 경우 346만 원이 수익입니다. 수익금만 봤을 때 약 288% 차이가 납니다. 

수익금이 2배 이상차이가 나는데 이상하죠? 눈으로 확인하기 위해 시뮬을 해보았습니다. 

100만원을 코덱스 200과 코덱스레버리지를 소수점자리까지 꽉꽉 채워서 매수한다고 가정하고 계산해 봤습니다. 

아래는 수익률 비교차트입니다. 

처음에는 수익률비가 불안정한데 갈수록 2배(200%)에서 등락을 계속합니다. 

그리고 후반부로 갈수록 200%를 넘어서 종가기준 최고 289%까지도 넘어가네요. 

즉 시간이 지날수록 레버리지 ETF상품의 수익률이 1x 상품보다 높아집니다. 왜냐면 주가는 복리로 상승하기 때문이죠.

따라서, 내가 대세상승, 대세하락을 찍는데 재능이 있다면 레버리지 상품은 단타보다는 되도록 장기 보유하는 것이 이득입니다. 

여러분의 생각은 어떠십니까? 틀린부분이나 궁금한 점 있으면 알려주세요.

여러분 단리와 복리에 대해서 아시죠??

단리는 원금에만 이자가 계속 붙는 것이고, 복리는 "원금+이자"에 다시 이자가 붙는 구조입니다. 

이것을 이해하기 쉽게 표로 만들어 봤습니다. 

원금이 10만 원, 각 회차당 이자율이 3%라고 할때,

단리는 원금 10만 원에만 이자 3천 원이 매 회차마다 붙습니다. 

3천 원씩만 누적되기 때문에, 계산도 쉽고 뒷숫자도 0으로 깔끔하게 떨어지죠. 

복리의 경우 1회차만 단리와 수익금, 총액, 총수익률이 같습니다. 

다음부터는 복잡한데요, 2회차가 되면 1회차의 "원금(10만 원)+이자(3천 원)"에 다시 3%의 이자가 붙습니다. 

그래서 숫자들이 지저분하지만, 단리보다는 총액, 총수익률이 높습니다. 

24회차가 되면 원금의 두 배가 되는데요, 여기서 72의 법칙이 나옵니다. 

72법칙이란 72를 이자율(3%)로 나눈 숫자(24)가 원금의 2배가 되는 회차란 얘기입니다. 

이자율이 4%라고 할 때, 72법칙을 적용해 보면 72/4=18이 됩니다. 

위 표에서 보듯 원금의 2배가 되는 것이 18 회차죠. 정확하네요^^

원금의 2배라니 엄청난 듯 생각되지만,

1년에 3%의 이자를 주는 것이 일반적이니, 복리로 예금을 한다면 무려 24년이 걸려야 원금의 2배가 됩니다. 

약 23년 전인, 2000년에 짜장면 1그릇 가격이 약 2745원 이었다고 합니다.

2023년인 지금은 짜장면 가격이 평균 1만 원에 육박하니, 복리 예금을 했다 하더라도 물가상승률 못 따라잡게 됩니다. 

이러니 예금을 기피하고 주식이나 부동산에 투자를 할 수밖에 없습니다. 

주식은 기본적으로 복리의 구조입니다.  

만일 매일 1%씩 오르는 10만 원짜리 주식이 있다고 합시다. 

1일차에는 10만 원 주식이 1%가 올라 10만 1천 원입니다. 

이 가격이 2일차의 시가가 되고 여기에 다시 1%가 올라서, 10만 2천10원이 되는 식입니다. 

물론 하락할 때도 복리로 하락합니다. 

매일 1%씩 오르는 주식이 있다고 해도, 무려 70일이 지나야 2배가 됩니다. 

어 이건 72법칙이 안되네요? 제가 계산을 잘못했나요?

실제로는 매일 1%씩 오르는 주식이 없기 때문에, 내가 매일매일 단타로 1%로 수익을 달성해야 합니다. 

즉, 내가 매일 1%씩 수익을 올리고, 수익금까지 전부 재투자한다고 해도, 무려 70번을 성공해야 2배가 된다는 것이죠.

불가능한 수치입니다. 

직접 계산하고 수치를 확인해 보니 느낌이 매우 다르네요. 

요즘 부동산이 반등한다 아니다, 전문가마다 의견이 분분하죠.

그래서 실제 데이터를 통해 확인해 봤습니다. 

이것은 한국부동산원에서 제공하는 아파트, 연립/다세대 실거래 가격지수를 비교한 것입니다. 

전국 실거래 가격지수를 보면,

아파트, 연립다세대 모두 20년6월부터 상승을 하기 시작하더니, 21년 10월 정도에 최고점을 찍은 것으로 나옵니다. 

아파트의 상승세가 연립다세대보다 훨씬 가팔랐습니다.

하지만 23년 2월 아파트, 연립다세대의 가격지수가 붙여버리는 일이 발생했네요. 

즉 아파트가 연립다세대보다 상승률이 높았지만, 하락률도 높았습니다. 

최종적으로는 아파트, 연립다세대 모두 비슷하게 올랐다고 볼 수 있습니다. 

서울만 놓고 본다면, 

23년2월 기준으로 아파트는 확실히 반등하는 것으로 보이고, 연립다세대는 하락세가 멈췄네요. 

또한 아파트가 확실히 상승률도 높고, 하락률도 나름 선방했다고 보입니다. 

인천 지역만 본다면 23년 2월 기준으로 아직 불확실합니다. 

아파트는 약간 반등의 기미가 보입니다만 확신할 수는 없습니다. 

요즘 빌라왕, 전세사기 등으로 뉴스에 자주 나오고 있으나 차트만 보면 전국그래프와 큰 차이가 없어 보입니다. 

따라서 전세사기 등의 이슈가 실제 빌라매매 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야겠습니다. 

투자의 관점에서만 본다면,

아파트를 살거면 서울이고, 다른 지역은 아파트와 연립다세대가 붙어버렸기 때문에 큰 차이가 없다고 생각됩니다. 

요즘 2차 전지주, 에코프로비엠의 상승세가 엄청나죠?

지금이라도 올라타야 하나 고민이 많은데요, 매수하는 건 둘째치고 언제 매수해야 하나 타이밍 잡기도 막막합니다. 

그런데, 주식시장에는 이동평균선(이평선)으로 하는 전통적인 매매법이 있습니다. 

이 방법으로 매매했을때 수익률이 어떨지 시뮬레이션해봤습니다. 

이건 어디까지나 시뮬이고 참고용일 뿐입니다. 실제 매매결과를 보증하지 않습니다.

22년 1월부터 23년 4월 현재까지, 당일 종가(1일)와 5일 이평선이 골드크로스가 났을 때 매수,

데드크로스가 났을때 매도한다는 조건입니다. 

수수료와 세금은 산정하지 않았습니다. 

이 방법으로 매매했을때, 누적수익률은 약 174%가 나옵니다. 엄청나네요.

하지만 초반수익율은 6%대로 저조하다가, 본격적인 상승이 시작된 22년 7월 이후 수익률이 20%대로 급등하게 됩니다. 

또한 23년 1월 이후 매매에서 수익률이 점프를 하게 됩니다. 

누적승률은 30% 초반 정도입니다. 

즉 10번 매매에서 7번은 손해를 보고, 3번에서 수익이 났다는 의미입니다. 

이 3번에서 손해를 만회하고도 수익이 난 것이죠. 

생각보다 승률이 높지는 않죠. 

그래서 최종적으로 2천만원이 무려 6천4백이 되었습니다.

휴~ 대단한 결과네요. 

하지만 이 결과값에는 함정이 있습니다. 

주가가 급등한 최근 몇 개월 사이에 수익률이 급등했다는 점이고, 그 이전에는 평이했다는 것입니다.

주가가 급등하는 구간에서는 어떤 매매법을 들이대도 다 수익이 납니다. 

반대로 주가가 급락할때는 손실이 나게 됩니다. 양방향 이니까요..

따라서 내가 급등주 매매와 방향설정에 자신이 있다면 이 매매법을 매수/매도 기준을 삼을 수도 있을 것입니다.