투지_vlog

와 멋지죠.

인천 2호선 가정역, 7호선 가정교차로역(?)의 루원시티SK리더스뷰입니다. 

무슨 성 같습니다. 약간 어두운 색이어서 차분하달까? 위용이 어마어마합니다. 

이게 역세권에 상업용지였기 때문에 용적률 439%가 가능했습니다. 

그리고 여기 북쪽과 동쪽은 아직 빈 땅이어서, 이런 정도 규모의 주상복합이 또 들어설 수도 있다는 것...

가정역 일대는 정말 천지개벽했네요.

루원시티대성베르힐Ⅱ 더센트로, 루원린스트라우스더린시티 등등 용적률 400% 넘는 주상복합들이 즐비합니다. 

가정역부터 석남역까지 재개발/재건축 추진 중인 곳이 많습니다. 

요즘은 나 홀로 아파트, 노브랜드 아파트는 사업성이 없어서 분담금이 많이 나옵니다. 

제발 부탁인데 크게 크게 신도시 급으로 개발하시기 바랍니다. 

안녕하세요. 벌써 24년 봄 냄새가 납니다. 

날도 따듯해져 공항선 검암역의 '인천검암역세권 공공택지지구"에 다녀왔습니다. 

이곳은 27년 6월까지 약 6천 세대가 넘는 택지를 조성하는 사업입니다. 

실제로 가보면 땅이 정말 큽니다. 지도 앱에서 보는 거랑 느낌이 정말 다릅니다. 

사실 이곳은 진즉에 택지조성 공사가 완료되었어야 하지만, 여러 사정으로 이제야 본격화되고 있습니다.

그래도 가시적인 성과가 눈에 보여 다행입니다. 

검암역 바로 코 앞이라 입지는 정말 최고입니다. 

개인적으로는 계양테크노밸리보다 교통은 더 좋다고 봅니다. 

이곳에 아파트 분양이 시작되면, 그 여파가 상당할 것이라 생각합니다.

사실 인천에는 계양테크노밸리, 부천 대장지구 등등 현재 개발 진행 중인 곳이 많습니다. 

하지만 더 놀라운 것은 인천에는 아직도 빈 땅이 많다는 것 ㅠ.ㅠ 

더군다나 원도심의 재개발/재건축이 활발한 곳도 인천입니다.

따라서 인천 투자는 전체적인 그림을 그리고 접근하는게 좋습니다. 

물론 저도 송도 자이풍경채 그라노블 같은 좋은 주택을 분양받고 싶습니다. 하지만 현실은....ㅎㅎ

그래서 저는 검암 공공주택지구를 눈여겨보고 있습니다.

검암/검단은 합리적인 가격이면서도 서울 접근이 훨씬 수월합니다. 

인천의 인구가 막 300만명을 넘었다고 하는데요, 신도시, 신축 아파트를 원하는 젊은 층의 수요와 맞물려 인구를 더 증가할 것으로 보입니다. 

지난 8월 10일 서울시 신속통합기획의 입안동의율이 50%로 완화되었습니다. 

기존에는 2/3 이상, 즉 66% 이상이어야 했습니다. 

아래 그림을 보면 좀더 쉽게 이해할 수 있는데요,

기존에는 추진위구성 동의율(50%)보다 정비계획입안 동의율 (66%)가 높아서 사업 진입이 더 어려웠습니다. 

하지만 개선안에서는 50%->50%로 허들이 많이 낮아졌다고 할 수 있습니다. 

조합설립에는 기존과 같이 75% 동의로 똑같습니다. 

이게 무슨 느낌이냐면,

그동안 웬만한 지역은 다 신청을 해서 새로운 신청지역이 줄어들고 있습니다. 

따라서 신통기획 요건을 완화해 줄테니 다른 지역들도 간보지 말고 빨리 신청해라 이런 소리입니다. 

신속통합기획이 도입된지 약 2년이 안되었습니다. 이미 정비계획안이 확정된 곳도 나오고 있습니다. 

입안계획안 보면 입이 딱 벌어집니다.

우리 모두 신도시 느낌나는 신축 아파트에 살고 싶지 않습니까??

언젠가는 서울시 전체를 개발해야 합니다. 집이란 것이 천년만년 쓸 수 있는 것도 아니고, 지금의 빨간 벽돌집들은 80~90년대에 집중적으로 건축된 것으로 이미 내구연한 20년을 넘긴 상태입니다. 

신축 아파트를 계속 분양해야 주택시장이 안정됩니다. 

안녕하세요.

7호선 남구로역에 위치한 가리봉 87-177번지의 신속통합기획이 확정되었다는 소식에 직접 다녀왔습니다. 

현장 분위기는 무척 차분했습니다. 

21년1월 신통기획 후보에 선정되었을 때는 현수막도 곳곳에 걸렸었는데 이번에는 없네요. 

확정안에 따르면 이곳에 약 1179세대의 아파트가 들어선다고 합니다. 대단하죠??

종합구상도를 보면, 단지 중간에 2개의 열린보행로가 생기는데, 

그중 하나는 위 사진의 도로 위치가 아닐까 추정해 봅니다. 

건축배치계획안의 101,102,103동이 들어설 위치입니다. 

직접 현장에 가보면 빌라도 많고, 단독주택도 있고, 꽤 활발한 상권도 포함하고 있습니다. 

앞으로 여러 난관이 있겠지만, 신통기획안이 확정된 단계까지 온 것만도 대단한 것입니다. 

또한 이곳의 성공 모습을 보고 주변 재개발 사업또한 탄력을 받을 것입니다. 

부디 잘 되어서 멋진 아파트 단지가 들어서길 기원합니다. 

안녕하세요.

구로구청 옆에 위치한 보광아파트(구로동 440번지 일대)가 사업시행인가를 통과했다는 소식입니다. 

앞으로 "분양신청->관리처분->착공->준공->입주"의 과정을 거치게 되며, 별다른 이변이 없는 한 몇 년 후에는 신축 아파트가 들어설 것으로 보입니다. 

그래서, 보광아파트에 투자했다면 얼마의 수익을 얻을 수 있었을까 추정해 봤습니다. 

이것은 어디까지나 인터넷에 떠도는 정보를 바탕으로 한 것으로 그냥 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.

보광아파트에는 여러 평형이 있으며, 평균 대지지분은 약 23평이라고 합니다.

이것을 기준으로 계산하면 권리가액은 약 6.9억으로 평당 2천6백만원 정도로 추정됩니다. 

25평 아파트를 분양받는다고 하면, 약 1.25억 정도의 분담금이 발생합니다.

하지만 일반분양가에서 상쇄되면 약간의 손실정도로 신축아파트를 얻게 됩니다. 

오래전에 6억 이하로 매입하신 소유주는 분담금을 부담해도 이익이 났을 것입니다. 

이 근방에 신축아파트가 없기때문에 주변시세와 비교할 데이터가 없습니다.

다만 22년 서울아파트 중위가격이 약 10.44억이므로 이것을 기준으로 추정해볼 수 있습니다. 

향후 부동산이 회복하여 신축아파트가 10억이상이 된다면 더 큰 수익이 나겠죠. 

그런데 보광아파트 재건축에서 진정한 승자는 이 구역에 포함된 단독주택입니다!!!

단독주택들은 대지지분이 크기 때문에, 이리저리 계산할 필요 없이 그냥 수익이 납니다. 

대지지분 29평짜리 단독주택을 기준으로 계산해보면, 25평짜리 아파트를 분양받을 때 약간의 분담금을 돌려받을 정도입니다. 향후 부동산이 회복한다면 몇 억대의 이익이 나게 됩니다. 

이게 정말 천운인 것이, 바로 길하나 차이로 구역에 포함되지 않은 단독주택들은  21~23년에서도 평당 1천~1천5백대에 거래되었습니다.  이때가 부동산 피크였던 점을 감안하면 거의 똥값인 셈이죠. 

하지만 보광아파트 재건축 구역에 포함된 단독들은 평당 2천6백에 평가받고, 앞으로 시세차익을 기대할 수도 있으니 얼마나 행운입니까?

이런데도 재개발 하면 쫓겨난다, 헐값에 집 뺏긴다 주장하는 사람들 보면 그냥 한심합니다. 

평당 1천만원 이상을 더 받는데 왜 반대를 합니까??

안녕하세요.

지난 21년 12월 신속통합기획 1차로 선정된, 가리봉 2구역의 대상지가 변경되고 권리산정기준일을 변경했다는 소식입니다. 

권리산정 기준일이 기존구역은 21년 9월 23일, 추가구역은 23년 4월 6일입니다. 

구역의 변경에 따라 이렇게 권리산정기준일을 변경하기도 하는군요. 

알아두면 좋은 사례입니다. 

고시에 보면 아주 약간의 필지가 추가되었습니다. 

실제로 가봤는데, 대로변에 있는 꽤 좋은 건물들입니다. 

하나는 민간소유이고 하나는 공공소유의 건물로 보입니다. 

안쪽의 주택들도 몇 채 추가되었는데, 주민들께서 현명한 선택을 하신 것 같습니다. 

재개발 해당 구역과 아닌 구역이, 길하나 차이인데도 평당 1천만 원씩 차이가 납니다. 

재개발할 때 같이 가야지, 기회를 놓치면 아파트 단지 주변에 섬처럼 남게 됩니다.

지금은 대규모 아파트 단지를 선호하지, 나홀로 아파트, 노브랜드 아파트, 빌라는 아무리 신축이어도 재산 가치가 없습니다. 그냥 임대용으로만 사용할 뿐입니다. 

또한 섬처럼 남은 조그만 땅은 팔려고 해도 가격을 후려치기 때문에 제 값을 못 받습니다. 

가리봉 일대에는 다양한 형태의 재개발이 추진 중인데 연대해서 지역의 가치를 높이려는 움직임도 있습니다. 

조합원 분양가, 일반분양가등 이곳의 소식을 알게 되는 데로 전하겠습니다. 

재개발/재건축에 관심을 가지면서 다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등의 용어를 많이 접하게 됩니다. 

아파트는 그 개념과 형태가 명확하기에 혼란의 여지가 없습니다. 

하지만 단독주택, 다가구주택, 다세대주택은 외형만 봐서는 구분하기가 어렵습니다.

부동산에 관심을 갖고 익숙해지니 구분이 됩니다.

그래서 정리해 보았습니다.

*단독주택의 정의

(건축법 시행령 제3조의 5, 주택법 시행령 제2조)

단독주택에는 "단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관" 등이 있습니다. 각 주택의 자세한 설명은 다음과 같습니다.

단독주택의 하위 개념에 다시 단독주택이 나오기 때문에 우리를 굉장히 헷갈리게 합니다. 

*단독주택

단독주택이라 하면 우리의 머릿속에는 다음과 같은 형태가 떠오를 것입니다.

주로 교외의 단독주택 단지에 많죠.

단독주택의 디자인은 다양합니다만 1층이던 2층이던 아니면 복층구조이던 1세대만 거주하도록 만들어진 주택이라 보면 됩니다.

주의할 것은, 1종 전용주택지역 등에 지어진 단독주택은 1세대만 전입신고가 가능하므로 2~3층 구조라도 세입자를 들일 수 없습니다. 이거 모르고 집사서 세입자 들이려다가 낭패 보는 사례도 꽤 있죠. 

*다중주택
욕실은 있지만 취사시설은 없는 기숙사 형태의 주택입니다.

*다가구주택

우리 주변에서 가장 많이 볼 수 있는 2~3층의 빨간 벽돌집입니다. 

이를 통상 단독주택으로 부르지만 정확히는 다가구 주택입니다.

이런 다가구 주택이 모여있는 곳이 재개발의 대상이죠. 

다가구 주택은 부동산 계약서 상에도 다가구주택이라 나오며, 더욱 정확하게는 등기부등본을 확인하는 게 좋습니다.

다가구 주택은 여러 세대가 거주할 수는 있지만, 기본적으로 집주인 1명이 소유한 1개의 집입니다.

그래서 임차인분들이 지층, 1층, 2층과 같이 각 거주공간을 구분하고 주소를 따로 쓰고 있어도, 법상으로는 1개의 집에서 다 같이 살고 있는 것으로 취급됩니다.

'전입세대 열람내역'을 떼어보면 집주인, 세입자 구분 없이 주소가 지번까지만 나옵니다. 즉 1층, 2층, 3층 등의 세부 주소가 없습니다.

여담입니다만 제 집의 세입자가 우측에서 좌측으로 이사를 한 적이 있었는데, 이때 "전입신고를 새로 해야 하나? 부동산 계약서를 바뀐 주소로 새로 만들어야 하나?" 고민한 적이 있었습니다. 

부동산에 물어보고 주민센터 가서도 물어보니, 다가구주택은 다 같이 사는 것으로 되어 있어서  따로 신고하지 않아도 된다 하더군요 @.@. 희안하죠??

또한 다가주 주택의 지층은 연면적에 포함이 안 됩니다. 이것의 의미는 용적률 계산에 포함이 안된다는 것입니다. 
지층을 방으로 만들어 이익을 얻고, 용적률 계산에 넣지 않는 만큼 이익을 보고 있다고도 생각할 수 있습니다. 그런 이유로 21년인 지금까지도 신축 건물에 지층 방이 없어지지 않고 있습니다. 21년도에 상업건물이 아닌 주택에서 지층방을 만든다는 게 이상하지 않나요?
비슷하게 1층을 주차를 위한 필로티 구조로 만들 경우, 층수 포함하지 않는 혜택을 주고 있습니다.


*공관
공관은 주변에 볼 일이 없으므로 설명은 패스^^

개인적으로는 양질의 주택을 대량으로 공급해 지하방이 없는 시대가 왔으면 좋겠습니다. 집이 넘쳐나면 자연스레 지하방은 경쟁력을 잃고 도태될 것입니다. 주택보급률 100%가 중요한 게 아닙니다. 인간답게 살 수 있는 집을 원합니다. 

최근에 양평역 영등포 자이 디그니티의 일반분양이 높은 경쟁률로 마감되었습니다. 

문래동 일대는 가로가 반뜻반뜻하고 신도시 필이 나기 때문에 인기가 좋죠.

그리고 주변에 영등포구청, 코스트코, 롯데마트와 대형병원 등 편의시설이 많습니다. 

무엇보다도 신축, 대단지, 브랜드 아파트임에도 불구하고 주변 시세와 비슷하거나 저렴한 것이 결정적인 요인으로 보입니다. 

아무튼 이 파트에 투자 했을 경우는 수익은 어떻게 될까요?

조합원분양가 등 내부의 자료가 없기 때문에 정확하게는 알 수 없어서, 인터넷 상에 떠도는 자료를 바탕으로 추정해 봤습니다. 이것은 어디까지나 추정일 뿐이므로, 참고만 하시기 바랍니다. 

대지지분 10평의 단독주택으로 25평(84타입) 아파트를 분양받는 경우입니다.

이 주택의 권리가액이 약 1억6천 정도로, 평당 1천6백만원 정도밖에 안됩니다. 

준공업지역에다 역세권인데 이정도라는 것은 납득이 안되는데요. 

20년의 실거래가를 보면 평당 매매가가 6천~7천 가까이 간 물건도 있었습니다. 감정평가 제대로 한 것인가요??

여하튼 25평(84타입)의 조합원 분양가가 6억3천 정도로, 약 4억7천 정도를 더 분담해야 합니다. 

영등포 자이 디그니티 84타입의 일반분양가는 약 11억에서 12억 사이입니다.

중간값인 11억5천을 일반분양가로 계산하면, 조합원분양가보다 약 82% 높습니다. 

일반적으로 조합원분양가의 10~20%가 프리미엄인데, 코로나 시대 부동산 폭등장의 특수성이 반영된듯 합니다. 

바로 남쪽에 준공 2년차된 중흥S클래스의 25평 매매가가 10~11억 정도 나옵니다. 

디그니티는 대단지이고 역세권에 자이 아파트니까 시세는 이보다 높을 것으로 보입니다.  

따라서 완공후 시세가 13억 정도 된다고 가정하면, 약 1억9천 정도의 이익이 됩니다. 

지금 당장은 부동산이 쉬어가기 때문에 이익 기대치가 크지 않습니다.

하지만 다시 부동산 시장이 상승기에 접어들면 시세가 크게 오르지 않을까 합니다. 

20년 철거를 앞두고 이곳에 간 적이 있었습니다. 당시 부동산 폭등과 맞물려 매물이 없을 정도였죠.

돌이켜 보면, 투자에는 분위기에 휩쓸리지 않는 냉철한 마음이 필 수 인것 같습니다. 

요즘 재개발 강의, 책, 유튜브가 많습니다. 투자전 많이 공부해 두어야 합니다. 

또한 좋은 투자 멘토와 중개사를 만나는 것도 필요하구요.