투지_vlog

안녕하세요.
최근에 영등포 1-11구역의 조합원 분양가등이 공개되었습니다. 
사실 감정평가액을 알아야 정확한 투자수익 계산이 가능하지만, 이 구역에는 동남아파트가 있습니다. 

1971년에 건축되어 52년째가 되는 동남아파트는 대지지분이 1.34평으로 거의 없다시피 합니다.
그래서 분담금을 100%로 계산하면 아주 쉽게 투자수익을 추정할 수 있습니다. 

단, 이것은 인터넷에 떠도는 자료를 바탕으로 했습니다. 
정확한 수치는 알 수 없으니 그냥 참고용으로만 사용하시기 바랍니다. 

영등포 1-11구역의 조합원 분양가는 전용 59㎡의 경우 4.8억 원, 전용 84㎡의 경우 6.4억이라고 합니다.
2018년에 입주권만 보고 제일 싼 동남아파트를 1.75정도에 매수했다면,
분담금을 100% 다 내어도 최종적으로 3.85억의 수익이 납니다 @.@.

조합원 분양가가 너무 낮다는 얘기들이 있어서, 84형을 8.5억원으로 산정해도 이익이 납니다. 

최근 분양한 양평역의 영등포자이 디그니티 84형의 일반분양가가 약 11.5천 정도였습니다.
디그니티는 저렴한 분양가로 소문이나서 분양 경쟁률도 높았고 100% 분양되었죠.
영등포 1-11구역 인근의 신축인 아크로타워 스퀘어의 84 타입 호가가 12~14억을 형성하고 있습니다. 
 
따라서, 동남아파트에 투자했더라도 어느정도 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 
투자할 때 대지지분이 가장 중요하다 생각했는데, 동남아파트를 보니까 생각이 많이 바뀌네요. 

그리고 재개발투자를 할 때는 총투자금액(매매가+분담금)이 일반분양가보다 낮아야 합니다. 
총투가 일반분양가보다 높다면, 그냥 일반분양받는 게 낫죠..
총투가 주변 아파트 시세보다 높다면, 그냥 급매를 사는 게 낫죠.
아무리 재개발이라도 이런 덧셈 뺄셈도 안하고 올라오는 물건을 보면 황당하기만 합니다. 

안녕하세요.

구로구청 옆에 위치한 보광아파트(구로동 440번지 일대)가 사업시행인가를 통과했다는 소식입니다. 

앞으로 "분양신청->관리처분->착공->준공->입주"의 과정을 거치게 되며, 별다른 이변이 없는 한 몇 년 후에는 신축 아파트가 들어설 것으로 보입니다. 

그래서, 보광아파트에 투자했다면 얼마의 수익을 얻을 수 있었을까 추정해 봤습니다. 

이것은 어디까지나 인터넷에 떠도는 정보를 바탕으로 한 것으로 그냥 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.

보광아파트에는 여러 평형이 있으며, 평균 대지지분은 약 23평이라고 합니다.

이것을 기준으로 계산하면 권리가액은 약 6.9억으로 평당 2천6백만원 정도로 추정됩니다. 

25평 아파트를 분양받는다고 하면, 약 1.25억 정도의 분담금이 발생합니다.

하지만 일반분양가에서 상쇄되면 약간의 손실정도로 신축아파트를 얻게 됩니다. 

오래전에 6억 이하로 매입하신 소유주는 분담금을 부담해도 이익이 났을 것입니다. 

이 근방에 신축아파트가 없기때문에 주변시세와 비교할 데이터가 없습니다.

다만 22년 서울아파트 중위가격이 약 10.44억이므로 이것을 기준으로 추정해볼 수 있습니다. 

향후 부동산이 회복하여 신축아파트가 10억이상이 된다면 더 큰 수익이 나겠죠. 

그런데 보광아파트 재건축에서 진정한 승자는 이 구역에 포함된 단독주택입니다!!!

단독주택들은 대지지분이 크기 때문에, 이리저리 계산할 필요 없이 그냥 수익이 납니다. 

대지지분 29평짜리 단독주택을 기준으로 계산해보면, 25평짜리 아파트를 분양받을 때 약간의 분담금을 돌려받을 정도입니다. 향후 부동산이 회복한다면 몇 억대의 이익이 나게 됩니다. 

이게 정말 천운인 것이, 바로 길하나 차이로 구역에 포함되지 않은 단독주택들은  21~23년에서도 평당 1천~1천5백대에 거래되었습니다.  이때가 부동산 피크였던 점을 감안하면 거의 똥값인 셈이죠. 

하지만 보광아파트 재건축 구역에 포함된 단독들은 평당 2천6백에 평가받고, 앞으로 시세차익을 기대할 수도 있으니 얼마나 행운입니까?

이런데도 재개발 하면 쫓겨난다, 헐값에 집 뺏긴다 주장하는 사람들 보면 그냥 한심합니다. 

평당 1천만원 이상을 더 받는데 왜 반대를 합니까??

안녕하세요. 
재개발에 관심 있는 분이라면, "감정평가액, 조합원분양가, 일반분양가, 입주권, 분양권"을 들어보셨을 것입니다.
이런 용어에 익숙치 않으면 매우 헷갈리게 되는데요, 아래 그림만 기억하세요. 

내가 재개발 구역에 주택 또는 땅을 가지고 있고, 재개발 조합의 조합원이라고 가정합시다.
이 재산을 감정평가하면 "감정평가액"이 나옵니다. 여기에 분담금을 더하면 "조합원분양가"가 됩니다.
더욱 정확하게는 "권리가액+분담금"이 조합원분양가입니다. 권리가액은 감정평가액 x비례율입니다.
하지만 초보자가 이렇게 생각하면 복잡하기 때문에 비례율 100%로 해서 "감정평가액=권리가액"으로 생각해도 좋습니다.
분담금은 내 재산의 "감정평가액"에 따라 많을 수도 있고 적을 수도 있습니다.
만일 내가 30평의 땅을 가지고 있고, 30평대의 아파트를 분양신청한다면 분담금 거의 없는게 일반적입니다.
 
조합원이 분양을 받아 아파트에 입주할 수 있는 권리를 "입주권"이라 합니다.

조합원들에게 아파트를 먼저 분양하고, 만일 남는 물량이 있다면 일반인에게 분양하게 됩니다. 
이때 가격을 "일반분양가"라고 합니다. 일반인이 분양을 받아 아파트에 입주할 수 있는 권리를 "분양권"이라 합니다.
조합원분양가는 일반분양가보다 10~20% 정도 낮습니다.

위의 그림은 아파트 시세가 상승할 때입니다. 
그래서 각 단계를 넘어갈 때마다 프리미엄이 형성됩니다. 만일 중간에 전매가 허용되는 경우라면, 입주 전에도 프리미엄을 받고 빠질 수 있습니다.

최종적으로 아파트 입주 후의 시세가 일반분양가보다도 높다면, 성공한 재개발이 될 것입니다. 
처음부터 참여한 조합원은 물론, 중간에 입주권을 구입한 사람, 분양권을 구입한 사람도 큰 수익을 얻을 수 있겠죠.

반대로 부동산 하락기에는 아파트 시세가 일반분양가, 조합원 분양가보다도 낮아질 수도 있습니다.
그러면 이 재개발에 참여한 많은 사람이 손해를 보게 됩니다.
그 수많은 시간과 절차를 거쳐 신축 아파트에 입주하는 것보다, 미분양 아파트를 구입하는 게 훨씬 이익인 셈입니다. 
따라서 부동산은 상승할 수도 있지만, 하락할 수도 있는 양방향 상품이란 사실을 유념해야 합니다.