투지_신도시

안녕하세요. 
재개발에 관심 있는 분이라면, "감정평가액, 조합원분양가, 일반분양가, 입주권, 분양권"을 들어보셨을 것입니다.
이런 용어에 익숙치 않으면 매우 헷갈리게 되는데요, 아래 그림만 기억하세요. 

내가 재개발 구역에 주택 또는 땅을 가지고 있고, 재개발 조합의 조합원이라고 가정합시다.
이 재산을 감정평가하면 "감정평가액"이 나옵니다. 여기에 분담금을 더하면 "조합원분양가"가 됩니다.
더욱 정확하게는 "권리가액+분담금"이 조합원분양가입니다. 권리가액은 감정평가액 x비례율입니다.
하지만 초보자가 이렇게 생각하면 복잡하기 때문에 비례율 100%로 해서 "감정평가액=권리가액"으로 생각해도 좋습니다.
분담금은 내 재산의 "감정평가액"에 따라 많을 수도 있고 적을 수도 있습니다.
만일 내가 30평의 땅을 가지고 있고, 30평대의 아파트를 분양신청한다면 분담금 거의 없는게 일반적입니다.
 
조합원이 분양을 받아 아파트에 입주할 수 있는 권리를 "입주권"이라 합니다.

조합원들에게 아파트를 먼저 분양하고, 만일 남는 물량이 있다면 일반인에게 분양하게 됩니다. 
이때 가격을 "일반분양가"라고 합니다. 일반인이 분양을 받아 아파트에 입주할 수 있는 권리를 "분양권"이라 합니다.
조합원분양가는 일반분양가보다 10~20% 정도 낮습니다.

위의 그림은 아파트 시세가 상승할 때입니다. 
그래서 각 단계를 넘어갈 때마다 프리미엄이 형성됩니다. 만일 중간에 전매가 허용되는 경우라면, 입주 전에도 프리미엄을 받고 빠질 수 있습니다.

최종적으로 아파트 입주 후의 시세가 일반분양가보다도 높다면, 성공한 재개발이 될 것입니다. 
처음부터 참여한 조합원은 물론, 중간에 입주권을 구입한 사람, 분양권을 구입한 사람도 큰 수익을 얻을 수 있겠죠.

반대로 부동산 하락기에는 아파트 시세가 일반분양가, 조합원 분양가보다도 낮아질 수도 있습니다.
그러면 이 재개발에 참여한 많은 사람이 손해를 보게 됩니다.
그 수많은 시간과 절차를 거쳐 신축 아파트에 입주하는 것보다, 미분양 아파트를 구입하는 게 훨씬 이익인 셈입니다. 
따라서 부동산은 상승할 수도 있지만, 하락할 수도 있는 양방향 상품이란 사실을 유념해야 합니다.