투지_vlog

안녕하세요. 

검암역세권 공공주택지구 시뮬을 해 봤는데요, 아무리 봐도 애매한 3시 신도시 보다  교통이나, 여건이 훨씬 좋아요!!

백문이불여일견!! 눈으로 확인해 보세요. 

https://youtu.be/sl9S9kT7vq8

검암역세권 개발을 먼제 해야 하는 이유는, 

1. 공원과 자연이 풍부한 도시

검암역에서 인천 아라뱃길이 도보로 접근 가능하죠. 

검암역세권의 토지계획이용도를 보면, 봉수대로 옆으로 녹지지역이 광범위하게 계획되어 있습니다. 

대로에서 발생하는 교통소음, 분진으로부터 완충지 역할을 할 것으로 보입니다. 

또한 초등학교, 중학교 부지 인근에도 대규모 공원부지가 잡혀있습니다. 녹지 비율이 어마어마합니다. 

이래서 원도심 재개발보다는 택지지구를 선호하는가 봅니다. 

2. 편리한 교통 역세권

아시다시피 검암역은 교통의 중심지로서, 9호선 직결, KTX직결이 예정되어 있습니다. 

현재도 공항선을 타면 인천공항과 서울역을 바로 갈 수 있죠. 9호선이 직결되면 여의도 강남까지도 한 번에 갈 수 있게 됩니다. 인천의 여타 지역과는 비교도 안될 만큼 교통이 편리해집니다. 송도에 GTX가 예정되어 있기는 하지만 어느 세월에 될까요??

3. 검암역 앞 복합시설, 상업시설 용지

검암역 앞에 복합환승텐터 또는 버스터미널 등이 필요하다고 하지만, 제 생각은 차라리 랜드마크가 될 빌딩이 들어서는 게 더 나을 듯합니다. 청라역 앞의 하나금융센터처럼요...

그리고 상업지역에 오피스 등 건물이 많이 들어서면 일자리 창출에도 도움이 될 것입니다. 

이곳에는 쓸만한 마트가 없습니다. 

서구에는 대학병원등이 많지만, 검암역세권에 2차 병원도 필요합니다. 계획인구가 1만 6천 명이나 되고, 기존 인구도 상당한데 개인병원만 있다는 게 말이 되나요... 그래서 지원시설 용지중 일부를 병원용지로 사용하는 것도 좋아 보입니다. 

4. 초대규모 아파트 단지

이곳에는 수 천 세대의 주택을 건축할 수 있는 공동주택 용지가 계획되어 있습니다. 

두 번, 세 번 생각해 봐도 여기가 대박입니다.

애매한 위치에 서울과 접근성도 나쁘고, 언제 개통될지 모르는 전철, GTX를 기다리는 3기 신도시보다 낫습니다. 

많은 분들이 요청하신다면, 검암역세권공공주택지구 영상을 계속 업데이트하겠습니다. 

요즘 부동산이 반등한다 아니다, 전문가마다 의견이 분분하죠.

그래서 실제 데이터를 통해 확인해 봤습니다. 

이것은 한국부동산원에서 제공하는 아파트, 연립/다세대 실거래 가격지수를 비교한 것입니다. 

전국 실거래 가격지수를 보면,

아파트, 연립다세대 모두 20년6월부터 상승을 하기 시작하더니, 21년 10월 정도에 최고점을 찍은 것으로 나옵니다. 

아파트의 상승세가 연립다세대보다 훨씬 가팔랐습니다.

하지만 23년 2월 아파트, 연립다세대의 가격지수가 붙여버리는 일이 발생했네요. 

즉 아파트가 연립다세대보다 상승률이 높았지만, 하락률도 높았습니다. 

최종적으로는 아파트, 연립다세대 모두 비슷하게 올랐다고 볼 수 있습니다. 

서울만 놓고 본다면, 

23년2월 기준으로 아파트는 확실히 반등하는 것으로 보이고, 연립다세대는 하락세가 멈췄네요. 

또한 아파트가 확실히 상승률도 높고, 하락률도 나름 선방했다고 보입니다. 

인천 지역만 본다면 23년 2월 기준으로 아직 불확실합니다. 

아파트는 약간 반등의 기미가 보입니다만 확신할 수는 없습니다. 

요즘 빌라왕, 전세사기 등으로 뉴스에 자주 나오고 있으나 차트만 보면 전국그래프와 큰 차이가 없어 보입니다. 

따라서 전세사기 등의 이슈가 실제 빌라매매 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야겠습니다. 

투자의 관점에서만 본다면,

아파트를 살거면 서울이고, 다른 지역은 아파트와 연립다세대가 붙어버렸기 때문에 큰 차이가 없다고 생각됩니다. 

안녕하세요.

구로구청 옆에 위치한 보광아파트(구로동 440번지 일대)가 사업시행인가를 통과했다는 소식입니다. 

앞으로 "분양신청->관리처분->착공->준공->입주"의 과정을 거치게 되며, 별다른 이변이 없는 한 몇 년 후에는 신축 아파트가 들어설 것으로 보입니다. 

그래서, 보광아파트에 투자했다면 얼마의 수익을 얻을 수 있었을까 추정해 봤습니다. 

이것은 어디까지나 인터넷에 떠도는 정보를 바탕으로 한 것으로 그냥 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.

보광아파트에는 여러 평형이 있으며, 평균 대지지분은 약 23평이라고 합니다.

이것을 기준으로 계산하면 권리가액은 약 6.9억으로 평당 2천6백만원 정도로 추정됩니다. 

25평 아파트를 분양받는다고 하면, 약 1.25억 정도의 분담금이 발생합니다.

하지만 일반분양가에서 상쇄되면 약간의 손실정도로 신축아파트를 얻게 됩니다. 

오래전에 6억 이하로 매입하신 소유주는 분담금을 부담해도 이익이 났을 것입니다. 

이 근방에 신축아파트가 없기때문에 주변시세와 비교할 데이터가 없습니다.

다만 22년 서울아파트 중위가격이 약 10.44억이므로 이것을 기준으로 추정해볼 수 있습니다. 

향후 부동산이 회복하여 신축아파트가 10억이상이 된다면 더 큰 수익이 나겠죠. 

그런데 보광아파트 재건축에서 진정한 승자는 이 구역에 포함된 단독주택입니다!!!

단독주택들은 대지지분이 크기 때문에, 이리저리 계산할 필요 없이 그냥 수익이 납니다. 

대지지분 29평짜리 단독주택을 기준으로 계산해보면, 25평짜리 아파트를 분양받을 때 약간의 분담금을 돌려받을 정도입니다. 향후 부동산이 회복한다면 몇 억대의 이익이 나게 됩니다. 

이게 정말 천운인 것이, 바로 길하나 차이로 구역에 포함되지 않은 단독주택들은  21~23년에서도 평당 1천~1천5백대에 거래되었습니다.  이때가 부동산 피크였던 점을 감안하면 거의 똥값인 셈이죠. 

하지만 보광아파트 재건축 구역에 포함된 단독들은 평당 2천6백에 평가받고, 앞으로 시세차익을 기대할 수도 있으니 얼마나 행운입니까?

이런데도 재개발 하면 쫓겨난다, 헐값에 집 뺏긴다 주장하는 사람들 보면 그냥 한심합니다. 

평당 1천만원 이상을 더 받는데 왜 반대를 합니까??

신풍역 4번 출구 쪽에 신미아파트를 포함한 신길13구역이 있습니다. 

신안산선 "대영초교 삼거리역"이 개통예정인 더블역세권이죠. 

이곳의 최신 개발계획이 영등포구의회에 있길래 가져왔습니다. 

우선 구역을 보면 신미아파트, 아파트상가, 백조빌라, 태양빌라, 북쪽의 단독주택들도 포함되었습니다. 

이전에 백조빌라, 태양빌라, 단독주택이 빠진다는 얘기도 있었는데, 주민들이 현명하게 판단하신 것 같습니다. 

재개발할 때 같이 묻어가야지 똥고집 부렸다가, 제외되어 섬 처럼 되는 사례 많이 봤습니다. 

지금은 대단지, 브렌드 아파트 시대입니다. 나홀로 아파트, 빌라, 노브랜드 아파트들은 아무리 역세권이라도 제 값을 받지 못하며, 향후 가격이 잘 오르지도 않습니다. 

공공재개발이어서인지 준주거지역으로 상향까지 해주었습니다. 따라서 용적률 혜택이 있고, 이로 인해 주민의 부담이 경감되었습니다. 물론 공짜는 아니고 임대주택이 포함됩니다.  

녹지가 폐지되고 공공청사 위치가 바뀌었네요. 구청에서도 사업성공을 위해 노력하는 모습이 많이 보입니다. 

이게 삐딱한 눈으로 보면 특혜인데, 이런 혜택도 사업을 크게 해야 받을 수 있는 것입니다. 

최고 35층 입니다. 건폐율, 용적률이 상향되었습니다. 

토지등소유자가 234명이고 총 607세대가 건축된다고 하니, 일반분양도 약 150세대는 넘을 것 같습니다. 

건축계획을 보면 아주 멋집니다. 가운데가 35층으로 가장 높고, 주변부는 저층으로 설계되어 답답하지 않습니다. 

이 정도면 공공재건축 할 만하지 않습니까?

공공재건축이라 해도 LH나 SH아파트가 들어오는 게 아닙니다. 

시공은 민간건설사가 하므로 브랜드 아파트가 들어오게 됩니다. 

만일 이 지역에 투자를 했다면 수익이 얼마나 될까요? 조합원분양가, 일반분양가등의 정보가 나오면 계산해서 알려드리겠습니다. 

최근에 양평역 영등포 자이 디그니티의 일반분양이 높은 경쟁률로 마감되었습니다. 

문래동 일대는 가로가 반뜻반뜻하고 신도시 필이 나기 때문에 인기가 좋죠.

그리고 주변에 영등포구청, 코스트코, 롯데마트와 대형병원 등 편의시설이 많습니다. 

무엇보다도 신축, 대단지, 브랜드 아파트임에도 불구하고 주변 시세와 비슷하거나 저렴한 것이 결정적인 요인으로 보입니다. 

아무튼 이 파트에 투자 했을 경우는 수익은 어떻게 될까요?

조합원분양가 등 내부의 자료가 없기 때문에 정확하게는 알 수 없어서, 인터넷 상에 떠도는 자료를 바탕으로 추정해 봤습니다. 이것은 어디까지나 추정일 뿐이므로, 참고만 하시기 바랍니다. 

대지지분 10평의 단독주택으로 25평(84타입) 아파트를 분양받는 경우입니다.

이 주택의 권리가액이 약 1억6천 정도로, 평당 1천6백만원 정도밖에 안됩니다. 

준공업지역에다 역세권인데 이정도라는 것은 납득이 안되는데요. 

20년의 실거래가를 보면 평당 매매가가 6천~7천 가까이 간 물건도 있었습니다. 감정평가 제대로 한 것인가요??

여하튼 25평(84타입)의 조합원 분양가가 6억3천 정도로, 약 4억7천 정도를 더 분담해야 합니다. 

영등포 자이 디그니티 84타입의 일반분양가는 약 11억에서 12억 사이입니다.

중간값인 11억5천을 일반분양가로 계산하면, 조합원분양가보다 약 82% 높습니다. 

일반적으로 조합원분양가의 10~20%가 프리미엄인데, 코로나 시대 부동산 폭등장의 특수성이 반영된듯 합니다. 

바로 남쪽에 준공 2년차된 중흥S클래스의 25평 매매가가 10~11억 정도 나옵니다. 

디그니티는 대단지이고 역세권에 자이 아파트니까 시세는 이보다 높을 것으로 보입니다.  

따라서 완공후 시세가 13억 정도 된다고 가정하면, 약 1억9천 정도의 이익이 됩니다. 

지금 당장은 부동산이 쉬어가기 때문에 이익 기대치가 크지 않습니다.

하지만 다시 부동산 시장이 상승기에 접어들면 시세가 크게 오르지 않을까 합니다. 

20년 철거를 앞두고 이곳에 간 적이 있었습니다. 당시 부동산 폭등과 맞물려 매물이 없을 정도였죠.

돌이켜 보면, 투자에는 분위기에 휩쓸리지 않는 냉철한 마음이 필 수 인것 같습니다. 

요즘 재개발 강의, 책, 유튜브가 많습니다. 투자전 많이 공부해 두어야 합니다. 

또한 좋은 투자 멘토와 중개사를 만나는 것도 필요하구요.

트리플 역세권으로 교통이 편하지만, 가장 땅값이 저렴한 영등포구 대림동도 재개발/재건축이 활발히 진행 중에 있습니다. 

그중 대림1동 지역주택조합에 대한 정보가 영등포구청에 공고되어 분석해 봤습니다. 

이곳은 매우 조용히 사업을 진행해서, 지역 주민들조차 아는 정보가 거의 없습니다. 

그냥 지인 통해서 토막토막의 정보를 듣는 정도죠...

면적은 약 8천3백평 정도입니다. 지상 25층 아파트로 계획되어 있군요. 

면적이 작아서 약 518세대의 중소규모 단지입니다. 

이건 약간 아쉽네요. 요즘은 1천 세대 가까이 되는 단지를 선호합니다. 

토지등소유자의 동의율을 보면 약 54%입니다. 

23년 2월 기준이니까, 지금쯤은 더 올라갔을 거라 봅니다. 

국/공유지의 비율이 5%에 불과합니다. 

지주택은 95%의 토지를 확보해야 나머지 5%에 대해서 매도청구가 가능합니다. 

아파트 분양가는 약 5억3천에서 7억 1천 수준입니다. 

이 근처의 아파트 가격과 비교하면 매우 준수한 분양가네요. 

물론 이것은 어디까지나 호가이기는 하지만, 신축 아파트의 가격이 이 정도라면 꽤 매력적입니다. 

현재 신동아건설이 시공할 예정이라고 합니다. 

그리고 재개발에 투자하시는 분들이나 조합에 가입하시는 분들은 반드시 지정계좌에 입금해야 합니다.

임직원계좌에 입금하거나, 관계자라 주장하는 사람의 계좌에 입금하면 안 됩니다. 이러건 기본 중의 기본...

이곳은 25년 착공 28년 입주라고 하네요.

그나마 양심적인 조합입니다. 

동의율이 20%도 안되는데 23년 착공, 26년 입주라고 과장광고하는, 아니 희망사항을 적어놓는 지주택도 허다합니다. 

동의율 50%가 넘어도 95%까지 가는데 몇 년이 걸립니다. 

따라서 재개발 투자는 제발 공부하고 내가 스스로 판단할 수 있을 때 하세요.

남의 말을 듣고 수억을 투자한다는게 말이 됩니까??

결론부터 말하자면 수익 납니다. 

만일 2013년 1월부터 2023년 1월까지 매월 중순, 50만 원씩 삼성전자 주식을 사서 적립식 투자를 한다면 아래와 같이 약 59%의 수익이 납니다. 

하지만 그 과정을 보면 순탄하지 않습니다. 

우선 2016년 5월까지는 수익률이 약 +2%에서 -18%까지 박스권에서 움직였습니다. 

이 당시 삼성전자의 주가도 약 2만 9천원 기준으로 박스권으로 움직였기 때문에 그 영향을 받은 것입니다. 

즉, 2013년 3월부터, 2016년 5월까지 약 3년 동안 미진한 수익률을 견뎌야 합니다.

이후, 삼성전자의 주가가 상승세를 탐에 따라 적립식 투자의 수익률도 대폭 확대됩니다. 

하지만 수익률이 89%에서 23%까지 몇 번을 요동치게 됩니다.

2020년이면 코로나 사태가 터진 해이죠. 

20년 1월까지 89%로 잘 나가던 수익률이, 코로나 때문에 3월에 36%로 급감하게 됩니다. 

이때 전세계 증시가 다 박살났죠 어휴~

이후 전세계적인 주식, 부동산 시장의 폭등에 따라,

삼성전자의 적립식투자 수익률도 21년 1월 20일에 약 150%로 최대의 수익률을 기록합니다. 

하지만 유동성 거품이 빠지면서 23년 1월 20일 현재 약 60%의 수익률입니다. 

어떤가요?

적립식 주식 투자는 분명 매력적인 방법입니다.

내가 수익률에 집착하지 않고 무던히 견딜 수만 있다면 언젠가는 수익이 납니다.

하지만 하락장에서 적립식 투자를 시작하면 긴 시간 동산 손실을 견뎌야 합니다.

반대로 상승장에서 시작하면 시작부터 수익이 납니다.  

또한 최대의 수익율을 달성하려면 시장의 꼭지에서 팔고 나와야 합니다. 

즉 기계적으로 적립식 투자를 하면 수익이 나는게 아니라, 시장 상황에 따라 내가 판단을 잘해야 하는 것이죠. 

이 자료는 어디까지나 시뮬로써, 조건을 어떻게 주는가에 따라 결과 값이 달라집니다.

따라서 참고용으로만 사용하세요.