투지_신도시

안녕하세요.
최근에 영등포 1-11구역의 조합원 분양가등이 공개되었습니다. 
사실 감정평가액을 알아야 정확한 투자수익 계산이 가능하지만, 이 구역에는 동남아파트가 있습니다. 

1971년에 건축되어 52년째가 되는 동남아파트는 대지지분이 1.34평으로 거의 없다시피 합니다.
그래서 분담금을 100%로 계산하면 아주 쉽게 투자수익을 추정할 수 있습니다. 

단, 이것은 인터넷에 떠도는 자료를 바탕으로 했습니다. 
정확한 수치는 알 수 없으니 그냥 참고용으로만 사용하시기 바랍니다. 

영등포 1-11구역의 조합원 분양가는 전용 59㎡의 경우 4.8억 원, 전용 84㎡의 경우 6.4억이라고 합니다.
2018년에 입주권만 보고 제일 싼 동남아파트를 1.75정도에 매수했다면,
분담금을 100% 다 내어도 최종적으로 3.85억의 수익이 납니다 @.@.

조합원 분양가가 너무 낮다는 얘기들이 있어서, 84형을 8.5억원으로 산정해도 이익이 납니다. 

최근 분양한 양평역의 영등포자이 디그니티 84형의 일반분양가가 약 11.5천 정도였습니다.
디그니티는 저렴한 분양가로 소문이나서 분양 경쟁률도 높았고 100% 분양되었죠.
영등포 1-11구역 인근의 신축인 아크로타워 스퀘어의 84 타입 호가가 12~14억을 형성하고 있습니다. 
 
따라서, 동남아파트에 투자했더라도 어느정도 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 
투자할 때 대지지분이 가장 중요하다 생각했는데, 동남아파트를 보니까 생각이 많이 바뀌네요. 

그리고 재개발투자를 할 때는 총투자금액(매매가+분담금)이 일반분양가보다 낮아야 합니다. 
총투가 일반분양가보다 높다면, 그냥 일반분양받는 게 낫죠..
총투가 주변 아파트 시세보다 높다면, 그냥 급매를 사는 게 낫죠.
아무리 재개발이라도 이런 덧셈 뺄셈도 안하고 올라오는 물건을 보면 황당하기만 합니다.