투지_vlog

3월 25일 주말을 맞아 남들은 꽃구경을 간다지만,

저는 임장을 다녀왔습니다. 

신풍역 신동아 파밀리에 이 근방에서 가장 크고 기대되는 아파트죠. 

23년 착공예정이라는데, 철거 준비 중인 건물이 몇 개 보이고, 아직 전면 철거는 시작되지 않았습니다.

미성빌라도 아직 그대로 입니다. 

여기가 착공되면 이주변의 다른 곳들의 개발에도 탄력을 받을 것입니다.

바로 길하나 차이인데도 낙후된 곳이 너무도 많습니다. 

어서 빨리 개발이 진행되길 기원합니다. 

신풍역 4번 출구 쪽에 신미아파트를 포함한 신길13구역이 있습니다. 

신안산선 "대영초교 삼거리역"이 개통예정인 더블역세권이죠. 

이곳의 최신 개발계획이 영등포구의회에 있길래 가져왔습니다. 

우선 구역을 보면 신미아파트, 아파트상가, 백조빌라, 태양빌라, 북쪽의 단독주택들도 포함되었습니다. 

이전에 백조빌라, 태양빌라, 단독주택이 빠진다는 얘기도 있었는데, 주민들이 현명하게 판단하신 것 같습니다. 

재개발할 때 같이 묻어가야지 똥고집 부렸다가, 제외되어 섬 처럼 되는 사례 많이 봤습니다. 

지금은 대단지, 브렌드 아파트 시대입니다. 나홀로 아파트, 빌라, 노브랜드 아파트들은 아무리 역세권이라도 제 값을 받지 못하며, 향후 가격이 잘 오르지도 않습니다. 

공공재개발이어서인지 준주거지역으로 상향까지 해주었습니다. 따라서 용적률 혜택이 있고, 이로 인해 주민의 부담이 경감되었습니다. 물론 공짜는 아니고 임대주택이 포함됩니다.  

녹지가 폐지되고 공공청사 위치가 바뀌었네요. 구청에서도 사업성공을 위해 노력하는 모습이 많이 보입니다. 

이게 삐딱한 눈으로 보면 특혜인데, 이런 혜택도 사업을 크게 해야 받을 수 있는 것입니다. 

최고 35층 입니다. 건폐율, 용적률이 상향되었습니다. 

토지등소유자가 234명이고 총 607세대가 건축된다고 하니, 일반분양도 약 150세대는 넘을 것 같습니다. 

건축계획을 보면 아주 멋집니다. 가운데가 35층으로 가장 높고, 주변부는 저층으로 설계되어 답답하지 않습니다. 

이 정도면 공공재건축 할 만하지 않습니까?

공공재건축이라 해도 LH나 SH아파트가 들어오는 게 아닙니다. 

시공은 민간건설사가 하므로 브랜드 아파트가 들어오게 됩니다. 

만일 이 지역에 투자를 했다면 수익이 얼마나 될까요? 조합원분양가, 일반분양가등의 정보가 나오면 계산해서 알려드리겠습니다. 

최근에 양평역 영등포 자이 디그니티의 일반분양이 높은 경쟁률로 마감되었습니다. 

문래동 일대는 가로가 반뜻반뜻하고 신도시 필이 나기 때문에 인기가 좋죠.

그리고 주변에 영등포구청, 코스트코, 롯데마트와 대형병원 등 편의시설이 많습니다. 

무엇보다도 신축, 대단지, 브랜드 아파트임에도 불구하고 주변 시세와 비슷하거나 저렴한 것이 결정적인 요인으로 보입니다. 

아무튼 이 파트에 투자 했을 경우는 수익은 어떻게 될까요?

조합원분양가 등 내부의 자료가 없기 때문에 정확하게는 알 수 없어서, 인터넷 상에 떠도는 자료를 바탕으로 추정해 봤습니다. 이것은 어디까지나 추정일 뿐이므로, 참고만 하시기 바랍니다. 

대지지분 10평의 단독주택으로 25평(84타입) 아파트를 분양받는 경우입니다.

이 주택의 권리가액이 약 1억6천 정도로, 평당 1천6백만원 정도밖에 안됩니다. 

준공업지역에다 역세권인데 이정도라는 것은 납득이 안되는데요. 

20년의 실거래가를 보면 평당 매매가가 6천~7천 가까이 간 물건도 있었습니다. 감정평가 제대로 한 것인가요??

여하튼 25평(84타입)의 조합원 분양가가 6억3천 정도로, 약 4억7천 정도를 더 분담해야 합니다. 

영등포 자이 디그니티 84타입의 일반분양가는 약 11억에서 12억 사이입니다.

중간값인 11억5천을 일반분양가로 계산하면, 조합원분양가보다 약 82% 높습니다. 

일반적으로 조합원분양가의 10~20%가 프리미엄인데, 코로나 시대 부동산 폭등장의 특수성이 반영된듯 합니다. 

바로 남쪽에 준공 2년차된 중흥S클래스의 25평 매매가가 10~11억 정도 나옵니다. 

디그니티는 대단지이고 역세권에 자이 아파트니까 시세는 이보다 높을 것으로 보입니다.  

따라서 완공후 시세가 13억 정도 된다고 가정하면, 약 1억9천 정도의 이익이 됩니다. 

지금 당장은 부동산이 쉬어가기 때문에 이익 기대치가 크지 않습니다.

하지만 다시 부동산 시장이 상승기에 접어들면 시세가 크게 오르지 않을까 합니다. 

20년 철거를 앞두고 이곳에 간 적이 있었습니다. 당시 부동산 폭등과 맞물려 매물이 없을 정도였죠.

돌이켜 보면, 투자에는 분위기에 휩쓸리지 않는 냉철한 마음이 필 수 인것 같습니다. 

요즘 재개발 강의, 책, 유튜브가 많습니다. 투자전 많이 공부해 두어야 합니다. 

또한 좋은 투자 멘토와 중개사를 만나는 것도 필요하구요.