투지_vlog

요즘 부동산이 반등한다 아니다, 전문가마다 의견이 분분하죠.

그래서 실제 데이터를 통해 확인해 봤습니다. 

이것은 한국부동산원에서 제공하는 아파트, 연립/다세대 실거래 가격지수를 비교한 것입니다. 

전국 실거래 가격지수를 보면,

아파트, 연립다세대 모두 20년6월부터 상승을 하기 시작하더니, 21년 10월 정도에 최고점을 찍은 것으로 나옵니다. 

아파트의 상승세가 연립다세대보다 훨씬 가팔랐습니다.

하지만 23년 2월 아파트, 연립다세대의 가격지수가 붙여버리는 일이 발생했네요. 

즉 아파트가 연립다세대보다 상승률이 높았지만, 하락률도 높았습니다. 

최종적으로는 아파트, 연립다세대 모두 비슷하게 올랐다고 볼 수 있습니다. 

서울만 놓고 본다면, 

23년2월 기준으로 아파트는 확실히 반등하는 것으로 보이고, 연립다세대는 하락세가 멈췄네요. 

또한 아파트가 확실히 상승률도 높고, 하락률도 나름 선방했다고 보입니다. 

인천 지역만 본다면 23년 2월 기준으로 아직 불확실합니다. 

아파트는 약간 반등의 기미가 보입니다만 확신할 수는 없습니다. 

요즘 빌라왕, 전세사기 등으로 뉴스에 자주 나오고 있으나 차트만 보면 전국그래프와 큰 차이가 없어 보입니다. 

따라서 전세사기 등의 이슈가 실제 빌라매매 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야겠습니다. 

투자의 관점에서만 본다면,

아파트를 살거면 서울이고, 다른 지역은 아파트와 연립다세대가 붙어버렸기 때문에 큰 차이가 없다고 생각됩니다. 

인천 영종 A33지구 안단테 아파트 추가모집 하고 있습니다. 

입주예정시기는 24년 12월입니다. 

입주자 모집 요건은 아래와 같습니다. 

국내 거주 성인이면 되고, 청약저축, 소득 자산요건을 묻지도 따지지도 않는다고 하네요.

또한 A33에 당첨된 적이 없다면 과거 당첨된 것도 따지지 않는다고..

그렇다고 해서 누구나 되는 건 아니고, 무주택자여야 합니다(이게 가장 중요..!!)

분양가를 보면 84타입만 한 가지 종류이고, 약 3억 후반대에 형성되어 있습니다. 

가격이 왜 이런가 해서 찾아보니, 총사업비가 1천8백억입니다. 와우~~

총 공급세대수가 447세대이니, 단순계산하면 1세대당 약 4억원 꼴입니다. 

이 수치가 정확하다면, LH입장에서는 약간씩 손해보고 공급한다고 할 수 있겠네요. 

하지만, 이 주변의 민간 신축 아파트도 가끔 급매가 3억 초반에 나오던데 과연 경쟁력이 있을지...

참고로 이 아파트는 3년 거주 의무가 있으며, 최초당첨자 발표일(22.08.31)로 부터 6년간 전매금지입니다. 

영종도 운서역 근처에 가끔 가는데, 인천과학고등학교 근처에 아파트가 쭉~쭉 올라가는 게 보입니다. 

LH에서 분양하는 안단테 아파트인데요, 성 같이 웅장합니다. 

터파기 하던게 엊그제 같은데, 정말 빨리 올라가네요. 

서울은 재개발 한번 하려면 10년씩 걸리는데, LH에서 분양하는 토지에 아파트 건축은 정말 빠릅니다. 

*분양가

궁금해서 찾아봤는데, 분양가는 84형이 3억대에서 다양합니다( 아, 가격이 복잡하다..)

국토교통부에 흥미로운 것이 있어서 가져왔는데, 

총 사업비는 약 2천2백억입니다. 600세대니까 1세대당 사업비는 약 3억 7천 정도네요. 

공공분양이라 그런지 사업비보다 싼 분양가입니다. 

하지만 이 아파트는 27년 1월1일까지 매매가 불가능합니다. 이런 조건이면 공공분양이 과연 좋은 건가 의구심이 드네요. 

*향후가치는..

최근 부동산이 전반적으로 하락했다가 반등하는 분위기 입니다. 

그래서 주변의 신축아파트들도 지난해 급매가 많았습니다.

그때 잘 잡았으면 신축을 3억 중반에 잡을 수도 있었죠. 지금은 호가가 4억대가 넘습니다.

전문가들도 5~7년 후면 다시 대세상승장이 올거라 말하는데요, 

묘하게 이 아파트의 매매가능 시점인 27과도 맞아 떨어집니다.

미래는 알 수 없지만, 운서역과도 가까우니 가능성이 큽니다. 

안녕하세요. 
재개발에 관심 있는 분이라면, "감정평가액, 조합원분양가, 일반분양가, 입주권, 분양권"을 들어보셨을 것입니다.
이런 용어에 익숙치 않으면 매우 헷갈리게 되는데요, 아래 그림만 기억하세요. 

내가 재개발 구역에 주택 또는 땅을 가지고 있고, 재개발 조합의 조합원이라고 가정합시다.
이 재산을 감정평가하면 "감정평가액"이 나옵니다. 여기에 분담금을 더하면 "조합원분양가"가 됩니다.
더욱 정확하게는 "권리가액+분담금"이 조합원분양가입니다. 권리가액은 감정평가액 x비례율입니다.
하지만 초보자가 이렇게 생각하면 복잡하기 때문에 비례율 100%로 해서 "감정평가액=권리가액"으로 생각해도 좋습니다.
분담금은 내 재산의 "감정평가액"에 따라 많을 수도 있고 적을 수도 있습니다.
만일 내가 30평의 땅을 가지고 있고, 30평대의 아파트를 분양신청한다면 분담금 거의 없는게 일반적입니다.
 
조합원이 분양을 받아 아파트에 입주할 수 있는 권리를 "입주권"이라 합니다.

조합원들에게 아파트를 먼저 분양하고, 만일 남는 물량이 있다면 일반인에게 분양하게 됩니다. 
이때 가격을 "일반분양가"라고 합니다. 일반인이 분양을 받아 아파트에 입주할 수 있는 권리를 "분양권"이라 합니다.
조합원분양가는 일반분양가보다 10~20% 정도 낮습니다.

위의 그림은 아파트 시세가 상승할 때입니다. 
그래서 각 단계를 넘어갈 때마다 프리미엄이 형성됩니다. 만일 중간에 전매가 허용되는 경우라면, 입주 전에도 프리미엄을 받고 빠질 수 있습니다.

최종적으로 아파트 입주 후의 시세가 일반분양가보다도 높다면, 성공한 재개발이 될 것입니다. 
처음부터 참여한 조합원은 물론, 중간에 입주권을 구입한 사람, 분양권을 구입한 사람도 큰 수익을 얻을 수 있겠죠.

반대로 부동산 하락기에는 아파트 시세가 일반분양가, 조합원 분양가보다도 낮아질 수도 있습니다.
그러면 이 재개발에 참여한 많은 사람이 손해를 보게 됩니다.
그 수많은 시간과 절차를 거쳐 신축 아파트에 입주하는 것보다, 미분양 아파트를 구입하는 게 훨씬 이익인 셈입니다. 
따라서 부동산은 상승할 수도 있지만, 하락할 수도 있는 양방향 상품이란 사실을 유념해야 합니다. 

지난 20~22년 한국의 부동산은 역대급 상승을 기록했습니다. 

물 들어올 때 노 젓는다고, 이때 수많은 재건축, 재개발 사업이 우후죽순 진행됐습니다. 

하지만 22년 하반기부터 부동산 거품이 꺼지기 시작하더니 많은 재개발, 재건축, 리모델링 사업이 좌초되고 있습니다. 

건설업계에 따르면 강북구 미아 3 구역 가로주택정비사업(268가구)의 시공사 선정이 미루어졌다고 합니다. 또한 영등포구 남성아파트(488가구)의 시공사 선정도 미루어졌다고 합니다. 

또한 칸타빌수유펠리스, 천왕역 모아엘가 트레뷰, 남구로역동일센타시아아파트 등등 소규모 나홀로 아파트는 신축이며 입지도 좋지만 분양에 어려움을 겪고 있습니다. 

이외에도 전철 역세권이라는 입지만 믿고 추진되던, 소규모 정비사업, 나홀로 아파트의 재건축은 추진위원회 단계에서만 머물 뿐 진척이 되지 않고 있습니다. 

또한 최근의 빌라왕 빌라 전세 사기 사건 때문에 빌라 신축, 분양 시장 또한 된서리를 맞고 있습니다. 

집주인들 정신 차려야 합니다. 시장은 오직 돈의 논리로만 움직여요.

사업성이 없으면 입지가 좋아도, 동의율이 높아도 시공사가 안 붙습니다. 

또한  향후 가격상승이 기대감이 없으면 아무리 신축이고 역세권이어도 일반 분양이 안됩니다.

지금은 대단지 브랜드 아파트를 선호하는 시대입니다. 

단독주택, 빌라는 가격상승의 기대감이 없기 때문에 안 사는 것입니다. 

현실을 인정해야 합니다. 

내 집은 입지가 좋아서 언제든 재개발, 재건축이 될 거라는 환상을 버리세요!!!

현장에 가보면 정말 꿈속에 사지는 분들 너무 많습니다.

집하나로 팔자 고치려는 분들 너무 많습니다. 

지금 당장 내가 조금 손해봐도, 대단지 아파트로 사업을 추진하세요.

그래야 나중에 가격이 오릅니다.