투지_신도시

지난 8월 10일 서울시 신속통합기획의 입안동의율이 50%로 완화되었습니다. 

기존에는 2/3 이상, 즉 66% 이상이어야 했습니다. 

아래 그림을 보면 좀더 쉽게 이해할 수 있는데요,

기존에는 추진위구성 동의율(50%)보다 정비계획입안 동의율 (66%)가 높아서 사업 진입이 더 어려웠습니다. 

하지만 개선안에서는 50%->50%로 허들이 많이 낮아졌다고 할 수 있습니다. 

조합설립에는 기존과 같이 75% 동의로 똑같습니다. 

이게 무슨 느낌이냐면,

그동안 웬만한 지역은 다 신청을 해서 새로운 신청지역이 줄어들고 있습니다. 

따라서 신통기획 요건을 완화해 줄테니 다른 지역들도 간보지 말고 빨리 신청해라 이런 소리입니다. 

신속통합기획이 도입된지 약 2년이 안되었습니다. 이미 정비계획안이 확정된 곳도 나오고 있습니다. 

입안계획안 보면 입이 딱 벌어집니다.

우리 모두 신도시 느낌나는 신축 아파트에 살고 싶지 않습니까??

언젠가는 서울시 전체를 개발해야 합니다. 집이란 것이 천년만년 쓸 수 있는 것도 아니고, 지금의 빨간 벽돌집들은 80~90년대에 집중적으로 건축된 것으로 이미 내구연한 20년을 넘긴 상태입니다. 

신축 아파트를 계속 분양해야 주택시장이 안정됩니다. 

안녕하세요.

구로구청 옆에 위치한 보광아파트(구로동 440번지 일대)가 사업시행인가를 통과했다는 소식입니다. 

앞으로 "분양신청->관리처분->착공->준공->입주"의 과정을 거치게 되며, 별다른 이변이 없는 한 몇 년 후에는 신축 아파트가 들어설 것으로 보입니다. 

그래서, 보광아파트에 투자했다면 얼마의 수익을 얻을 수 있었을까 추정해 봤습니다. 

이것은 어디까지나 인터넷에 떠도는 정보를 바탕으로 한 것으로 그냥 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.

보광아파트에는 여러 평형이 있으며, 평균 대지지분은 약 23평이라고 합니다.

이것을 기준으로 계산하면 권리가액은 약 6.9억으로 평당 2천6백만원 정도로 추정됩니다. 

25평 아파트를 분양받는다고 하면, 약 1.25억 정도의 분담금이 발생합니다.

하지만 일반분양가에서 상쇄되면 약간의 손실정도로 신축아파트를 얻게 됩니다. 

오래전에 6억 이하로 매입하신 소유주는 분담금을 부담해도 이익이 났을 것입니다. 

이 근방에 신축아파트가 없기때문에 주변시세와 비교할 데이터가 없습니다.

다만 22년 서울아파트 중위가격이 약 10.44억이므로 이것을 기준으로 추정해볼 수 있습니다. 

향후 부동산이 회복하여 신축아파트가 10억이상이 된다면 더 큰 수익이 나겠죠. 

그런데 보광아파트 재건축에서 진정한 승자는 이 구역에 포함된 단독주택입니다!!!

단독주택들은 대지지분이 크기 때문에, 이리저리 계산할 필요 없이 그냥 수익이 납니다. 

대지지분 29평짜리 단독주택을 기준으로 계산해보면, 25평짜리 아파트를 분양받을 때 약간의 분담금을 돌려받을 정도입니다. 향후 부동산이 회복한다면 몇 억대의 이익이 나게 됩니다. 

이게 정말 천운인 것이, 바로 길하나 차이로 구역에 포함되지 않은 단독주택들은  21~23년에서도 평당 1천~1천5백대에 거래되었습니다.  이때가 부동산 피크였던 점을 감안하면 거의 똥값인 셈이죠. 

하지만 보광아파트 재건축 구역에 포함된 단독들은 평당 2천6백에 평가받고, 앞으로 시세차익을 기대할 수도 있으니 얼마나 행운입니까?

이런데도 재개발 하면 쫓겨난다, 헐값에 집 뺏긴다 주장하는 사람들 보면 그냥 한심합니다. 

평당 1천만원 이상을 더 받는데 왜 반대를 합니까??

트리플 역세권으로 교통이 편하지만, 가장 땅값이 저렴한 영등포구 대림동도 재개발/재건축이 활발히 진행 중에 있습니다. 

그중 대림1동 지역주택조합에 대한 정보가 영등포구청에 공고되어 분석해 봤습니다. 

이곳은 매우 조용히 사업을 진행해서, 지역 주민들조차 아는 정보가 거의 없습니다. 

그냥 지인 통해서 토막토막의 정보를 듣는 정도죠...

면적은 약 8천3백평 정도입니다. 지상 25층 아파트로 계획되어 있군요. 

면적이 작아서 약 518세대의 중소규모 단지입니다. 

이건 약간 아쉽네요. 요즘은 1천 세대 가까이 되는 단지를 선호합니다. 

토지등소유자의 동의율을 보면 약 54%입니다. 

23년 2월 기준이니까, 지금쯤은 더 올라갔을 거라 봅니다. 

국/공유지의 비율이 5%에 불과합니다. 

지주택은 95%의 토지를 확보해야 나머지 5%에 대해서 매도청구가 가능합니다. 

아파트 분양가는 약 5억3천에서 7억 1천 수준입니다. 

이 근처의 아파트 가격과 비교하면 매우 준수한 분양가네요. 

물론 이것은 어디까지나 호가이기는 하지만, 신축 아파트의 가격이 이 정도라면 꽤 매력적입니다. 

현재 신동아건설이 시공할 예정이라고 합니다. 

그리고 재개발에 투자하시는 분들이나 조합에 가입하시는 분들은 반드시 지정계좌에 입금해야 합니다.

임직원계좌에 입금하거나, 관계자라 주장하는 사람의 계좌에 입금하면 안 됩니다. 이러건 기본 중의 기본...

이곳은 25년 착공 28년 입주라고 하네요.

그나마 양심적인 조합입니다. 

동의율이 20%도 안되는데 23년 착공, 26년 입주라고 과장광고하는, 아니 희망사항을 적어놓는 지주택도 허다합니다. 

동의율 50%가 넘어도 95%까지 가는데 몇 년이 걸립니다. 

따라서 재개발 투자는 제발 공부하고 내가 스스로 판단할 수 있을 때 하세요.

남의 말을 듣고 수억을 투자한다는게 말이 됩니까??

지난 20~22년 한국의 부동산은 역대급 상승을 기록했습니다. 

물 들어올 때 노 젓는다고, 이때 수많은 재건축, 재개발 사업이 우후죽순 진행됐습니다. 

하지만 22년 하반기부터 부동산 거품이 꺼지기 시작하더니 많은 재개발, 재건축, 리모델링 사업이 좌초되고 있습니다. 

건설업계에 따르면 강북구 미아 3 구역 가로주택정비사업(268가구)의 시공사 선정이 미루어졌다고 합니다. 또한 영등포구 남성아파트(488가구)의 시공사 선정도 미루어졌다고 합니다. 

또한 칸타빌수유펠리스, 천왕역 모아엘가 트레뷰, 남구로역동일센타시아아파트 등등 소규모 나홀로 아파트는 신축이며 입지도 좋지만 분양에 어려움을 겪고 있습니다. 

이외에도 전철 역세권이라는 입지만 믿고 추진되던, 소규모 정비사업, 나홀로 아파트의 재건축은 추진위원회 단계에서만 머물 뿐 진척이 되지 않고 있습니다. 

또한 최근의 빌라왕 빌라 전세 사기 사건 때문에 빌라 신축, 분양 시장 또한 된서리를 맞고 있습니다. 

집주인들 정신 차려야 합니다. 시장은 오직 돈의 논리로만 움직여요.

사업성이 없으면 입지가 좋아도, 동의율이 높아도 시공사가 안 붙습니다. 

또한  향후 가격상승이 기대감이 없으면 아무리 신축이고 역세권이어도 일반 분양이 안됩니다.

지금은 대단지 브랜드 아파트를 선호하는 시대입니다. 

단독주택, 빌라는 가격상승의 기대감이 없기 때문에 안 사는 것입니다. 

현실을 인정해야 합니다. 

내 집은 입지가 좋아서 언제든 재개발, 재건축이 될 거라는 환상을 버리세요!!!

현장에 가보면 정말 꿈속에 사지는 분들 너무 많습니다.

집하나로 팔자 고치려는 분들 너무 많습니다. 

지금 당장 내가 조금 손해봐도, 대단지 아파트로 사업을 추진하세요.

그래야 나중에 가격이 오릅니다.