투지_vlog

여러분 복리에 대해서 잘 아실 것입니다. 

수익금을 재투자하여 다시 수익을 내는 것이죠(자세한 사항은 저의 포스팅을 참고하세요)

그래서 주식으로 1%씩 수익을 내고 복리로 재투자한다면, 재벌 된다는 말을 들어보셨을 것입니다. 

실제로 10만원을 1%씩 수익을 내서 복리로 재투자한다면,

70번 이상만 성공한다면, 투자금은 2배가 됩니다. 

그러면 투자금을 10배로 늘려 1백만 원이면 수익금도 10배가 되나?

그렇지는 않습니다. 투자금이 늘어나도 수익률 자체는 똑같습니다. 

하지만, 현실적으로 70번을 베팅해서 연속적으로 1%씩 수익을 낸다는 것은 불가능하죠.

계산기에선 가능할지 몰라도, 불가능한 확률입니다. 

그렇다면 매일매일 상승하는 주식에 베팅하면 되지 않을까요?

주가는 복리로 상승하니 말입니다. 

그래서 찾아봤습니다. 

어떻습니까? 아름답지 않습니다. 

이것은 코덱스 단기채권으로 20년부터 1월부터 23년 5월까지 꾸준히 상승했습니다. 

여기에 베팅한다면, 매일매일 단타를 치지 않아도 복리로 수익을 얻게 됩니다. 

아, 그런데.. 

일간 상승율이 0~0.04% 정도..

켁... 이건 아무리 복리라도 미미하네요. 

실제로 22년 1월 3일 종가 103115원, 22년 12월 29일 종가 104485원으로, 연수익률 1.3%에 불과합니다.

일간 상승률이 높은 채권은 없나요??

여러분 단리와 복리에 대해서 아시죠??

단리는 원금에만 이자가 계속 붙는 것이고, 복리는 "원금+이자"에 다시 이자가 붙는 구조입니다. 

이것을 이해하기 쉽게 표로 만들어 봤습니다. 

원금이 10만 원, 각 회차당 이자율이 3%라고 할때,

단리는 원금 10만 원에만 이자 3천 원이 매 회차마다 붙습니다. 

3천 원씩만 누적되기 때문에, 계산도 쉽고 뒷숫자도 0으로 깔끔하게 떨어지죠. 

복리의 경우 1회차만 단리와 수익금, 총액, 총수익률이 같습니다. 

다음부터는 복잡한데요, 2회차가 되면 1회차의 "원금(10만 원)+이자(3천 원)"에 다시 3%의 이자가 붙습니다. 

그래서 숫자들이 지저분하지만, 단리보다는 총액, 총수익률이 높습니다. 

24회차가 되면 원금의 두 배가 되는데요, 여기서 72의 법칙이 나옵니다. 

72법칙이란 72를 이자율(3%)로 나눈 숫자(24)가 원금의 2배가 되는 회차란 얘기입니다. 

이자율이 4%라고 할 때, 72법칙을 적용해 보면 72/4=18이 됩니다. 

위 표에서 보듯 원금의 2배가 되는 것이 18 회차죠. 정확하네요^^

원금의 2배라니 엄청난 듯 생각되지만,

1년에 3%의 이자를 주는 것이 일반적이니, 복리로 예금을 한다면 무려 24년이 걸려야 원금의 2배가 됩니다. 

약 23년 전인, 2000년에 짜장면 1그릇 가격이 약 2745원 이었다고 합니다.

2023년인 지금은 짜장면 가격이 평균 1만 원에 육박하니, 복리 예금을 했다 하더라도 물가상승률 못 따라잡게 됩니다. 

이러니 예금을 기피하고 주식이나 부동산에 투자를 할 수밖에 없습니다. 

주식은 기본적으로 복리의 구조입니다.  

만일 매일 1%씩 오르는 10만 원짜리 주식이 있다고 합시다. 

1일차에는 10만 원 주식이 1%가 올라 10만 1천 원입니다. 

이 가격이 2일차의 시가가 되고 여기에 다시 1%가 올라서, 10만 2천10원이 되는 식입니다. 

물론 하락할 때도 복리로 하락합니다. 

매일 1%씩 오르는 주식이 있다고 해도, 무려 70일이 지나야 2배가 됩니다. 

어 이건 72법칙이 안되네요? 제가 계산을 잘못했나요?

실제로는 매일 1%씩 오르는 주식이 없기 때문에, 내가 매일매일 단타로 1%로 수익을 달성해야 합니다. 

즉, 내가 매일 1%씩 수익을 올리고, 수익금까지 전부 재투자한다고 해도, 무려 70번을 성공해야 2배가 된다는 것이죠.

불가능한 수치입니다. 

직접 계산하고 수치를 확인해 보니 느낌이 매우 다르네요. 

요즘 부동산이 반등한다 아니다, 전문가마다 의견이 분분하죠.

그래서 실제 데이터를 통해 확인해 봤습니다. 

이것은 한국부동산원에서 제공하는 아파트, 연립/다세대 실거래 가격지수를 비교한 것입니다. 

전국 실거래 가격지수를 보면,

아파트, 연립다세대 모두 20년6월부터 상승을 하기 시작하더니, 21년 10월 정도에 최고점을 찍은 것으로 나옵니다. 

아파트의 상승세가 연립다세대보다 훨씬 가팔랐습니다.

하지만 23년 2월 아파트, 연립다세대의 가격지수가 붙여버리는 일이 발생했네요. 

즉 아파트가 연립다세대보다 상승률이 높았지만, 하락률도 높았습니다. 

최종적으로는 아파트, 연립다세대 모두 비슷하게 올랐다고 볼 수 있습니다. 

서울만 놓고 본다면, 

23년2월 기준으로 아파트는 확실히 반등하는 것으로 보이고, 연립다세대는 하락세가 멈췄네요. 

또한 아파트가 확실히 상승률도 높고, 하락률도 나름 선방했다고 보입니다. 

인천 지역만 본다면 23년 2월 기준으로 아직 불확실합니다. 

아파트는 약간 반등의 기미가 보입니다만 확신할 수는 없습니다. 

요즘 빌라왕, 전세사기 등으로 뉴스에 자주 나오고 있으나 차트만 보면 전국그래프와 큰 차이가 없어 보입니다. 

따라서 전세사기 등의 이슈가 실제 빌라매매 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야겠습니다. 

투자의 관점에서만 본다면,

아파트를 살거면 서울이고, 다른 지역은 아파트와 연립다세대가 붙어버렸기 때문에 큰 차이가 없다고 생각됩니다. 

23년에 몇 차례로 나누어서 청년주택 입주자를 모집하는데요,

그중 1차 모집의 경쟁률이 발표되었습니다. 

총 공급호수는 622호, 평균경쟁률은 58.1입니다. 와우~

청년주택 인기가 대단합니다. 

요즘 빌라, 오피스텔 사기도 많고 주택가격도 여전히 비싸기 때문에 이런 결과가 나오지 않았나 합니다.

경쟁률을 잘 보면, 신혼부부 공급분은 매우 낮고, 청년분은 경쟁률이 매우 높을 것을 알 수 있습니다. 

청년분이라 하더라도 30타입 이상의 경쟁률이 매우 높은 것을 볼 수 있습니다. 

따라서 이러한 청년들의 요구를 잘 파악하여 주택정책을 세워야 하겠습니다. 

그리고 정확한 정보는 SH에서 직접 확인하는 게 좋습니다. 

저도 1차 공급분이 얼마 안되는 것으로 알고 있었는데, 600호가 넘어가네요.

자료의 출처마다 정보가 가감될 수 있으니, 반드시 SH에서 확인하시길 추천드립니다. 

요즘 2차 전지주, 에코프로비엠의 상승세가 엄청나죠?

지금이라도 올라타야 하나 고민이 많은데요, 매수하는 건 둘째치고 언제 매수해야 하나 타이밍 잡기도 막막합니다. 

그런데, 주식시장에는 이동평균선(이평선)으로 하는 전통적인 매매법이 있습니다. 

이 방법으로 매매했을때 수익률이 어떨지 시뮬레이션해봤습니다. 

이건 어디까지나 시뮬이고 참고용일 뿐입니다. 실제 매매결과를 보증하지 않습니다.

22년 1월부터 23년 4월 현재까지, 당일 종가(1일)와 5일 이평선이 골드크로스가 났을 때 매수,

데드크로스가 났을때 매도한다는 조건입니다. 

수수료와 세금은 산정하지 않았습니다. 

이 방법으로 매매했을때, 누적수익률은 약 174%가 나옵니다. 엄청나네요.

하지만 초반수익율은 6%대로 저조하다가, 본격적인 상승이 시작된 22년 7월 이후 수익률이 20%대로 급등하게 됩니다. 

또한 23년 1월 이후 매매에서 수익률이 점프를 하게 됩니다. 

누적승률은 30% 초반 정도입니다. 

즉 10번 매매에서 7번은 손해를 보고, 3번에서 수익이 났다는 의미입니다. 

이 3번에서 손해를 만회하고도 수익이 난 것이죠. 

생각보다 승률이 높지는 않죠. 

그래서 최종적으로 2천만원이 무려 6천4백이 되었습니다.

휴~ 대단한 결과네요. 

하지만 이 결과값에는 함정이 있습니다. 

주가가 급등한 최근 몇 개월 사이에 수익률이 급등했다는 점이고, 그 이전에는 평이했다는 것입니다.

주가가 급등하는 구간에서는 어떤 매매법을 들이대도 다 수익이 납니다. 

반대로 주가가 급락할때는 손실이 나게 됩니다. 양방향 이니까요..

따라서 내가 급등주 매매와 방향설정에 자신이 있다면 이 매매법을 매수/매도 기준을 삼을 수도 있을 것입니다. 

요즘 부동산이 좀 쉬어가는 분위기라 관심이 많이 줄기는 했지만, 물 밑에서는 여러 군데서 재개발을 추진하고 있습니다. 

그런데 재개발의 형태나 용어가 많아서 매우 혼란스러운데요, 다른 사람들은 어떤 형태의 재개발을 선호하는지 검색해 봤습니다. 

이것은 네이버 트렌드에서 제공하는 자료로 각 키워드의 상대적인 검색량의 비교입니다. 

20년 1월부터 보면, 새로운 제도(공공 재개발, 신속통합기획, 모아타운....)가 발표될 때마다 검색량이 급증한 것을 알 수 있습니다.

20년 5월에 공공재개발의 검색이 최고치를 기록했는데, 이때가 부동산 폭등기로써 정부에서 공급을 확대하고자 부랴부랴 공공재개발이란 제도를 내놓을 때였습니다. 

왜 "공공재개발"로 조회하냐 할 수도 있는데요, 지금도 검색키워드 측면에서는 "공공재개발"이 더 많이 쓰이고 있습니다. 

공식적으로는  "도심공공주택복합사업"이라고 칭하는 것 같지만, 이렇게 긴 이름을 누가 쓸까요?

네이밍의 중요성을 다시 한번 깨닭습니다. 

여하튼 가장 최근의 트렌드를 보면, 모아타운이 신속통합기획보다 2.5:1 정도의 비율로 검색량이 높습니다. 

즉 사람들이 모아타운에 더 관심이 많다는 것인데요, 아무래도 구역 내에 신축건물, 개발반대자가 존재하고 이들과 같이 가기 힘든 현실을 반영했다고 봅니다.  

음.. 그렇다면 우리도 모아타운을 추진해야 하나?

여하튼 시장의 분위기는 앞으로도 계속 전하겠습니다.

인천 영종 A33지구 안단테 아파트 추가모집 하고 있습니다. 

입주예정시기는 24년 12월입니다. 

입주자 모집 요건은 아래와 같습니다. 

국내 거주 성인이면 되고, 청약저축, 소득 자산요건을 묻지도 따지지도 않는다고 하네요.

또한 A33에 당첨된 적이 없다면 과거 당첨된 것도 따지지 않는다고..

그렇다고 해서 누구나 되는 건 아니고, 무주택자여야 합니다(이게 가장 중요..!!)

분양가를 보면 84타입만 한 가지 종류이고, 약 3억 후반대에 형성되어 있습니다. 

가격이 왜 이런가 해서 찾아보니, 총사업비가 1천8백억입니다. 와우~~

총 공급세대수가 447세대이니, 단순계산하면 1세대당 약 4억원 꼴입니다. 

이 수치가 정확하다면, LH입장에서는 약간씩 손해보고 공급한다고 할 수 있겠네요. 

하지만, 이 주변의 민간 신축 아파트도 가끔 급매가 3억 초반에 나오던데 과연 경쟁력이 있을지...

참고로 이 아파트는 3년 거주 의무가 있으며, 최초당첨자 발표일(22.08.31)로 부터 6년간 전매금지입니다. 

안녕하세요.
최근에 영등포 1-11구역의 조합원 분양가등이 공개되었습니다. 
사실 감정평가액을 알아야 정확한 투자수익 계산이 가능하지만, 이 구역에는 동남아파트가 있습니다. 

1971년에 건축되어 52년째가 되는 동남아파트는 대지지분이 1.34평으로 거의 없다시피 합니다.
그래서 분담금을 100%로 계산하면 아주 쉽게 투자수익을 추정할 수 있습니다. 

단, 이것은 인터넷에 떠도는 자료를 바탕으로 했습니다. 
정확한 수치는 알 수 없으니 그냥 참고용으로만 사용하시기 바랍니다. 

영등포 1-11구역의 조합원 분양가는 전용 59㎡의 경우 4.8억 원, 전용 84㎡의 경우 6.4억이라고 합니다.
2018년에 입주권만 보고 제일 싼 동남아파트를 1.75정도에 매수했다면,
분담금을 100% 다 내어도 최종적으로 3.85억의 수익이 납니다 @.@.

조합원 분양가가 너무 낮다는 얘기들이 있어서, 84형을 8.5억원으로 산정해도 이익이 납니다. 

최근 분양한 양평역의 영등포자이 디그니티 84형의 일반분양가가 약 11.5천 정도였습니다.
디그니티는 저렴한 분양가로 소문이나서 분양 경쟁률도 높았고 100% 분양되었죠.
영등포 1-11구역 인근의 신축인 아크로타워 스퀘어의 84 타입 호가가 12~14억을 형성하고 있습니다. 
 
따라서, 동남아파트에 투자했더라도 어느정도 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 
투자할 때 대지지분이 가장 중요하다 생각했는데, 동남아파트를 보니까 생각이 많이 바뀌네요. 

그리고 재개발투자를 할 때는 총투자금액(매매가+분담금)이 일반분양가보다 낮아야 합니다. 
총투가 일반분양가보다 높다면, 그냥 일반분양받는 게 낫죠..
총투가 주변 아파트 시세보다 높다면, 그냥 급매를 사는 게 낫죠.
아무리 재개발이라도 이런 덧셈 뺄셈도 안하고 올라오는 물건을 보면 황당하기만 합니다.