투지_vlog

이동평균선을 기준으로 한 매매법을 아십니까?

예를 들어 5일 이동평균선(이하 이평선)이 10일 이평선을 상향돌파하면 매수하고, 하향돌파하면 매도하는 매매법입니다. 

흔히 골든크로스, 데드크로스라고 말하기도 합니다. 

사람에 따라 "당일 주가 VS 5일 이평선", "5일 이평선 VS 10일 이평선" 등 무한히 많은 경우의 수가 가능합니다.

그렇다면 정말 이 매매법이 효과가 있을까요?

삼성전자를 가지고 20년 1월 부터, 22년 12월까지 2년 동안,

1일 종가가 5일이평선을 상향돌파하면 매수, 하향돌파하면 매도하는 식으로 매매시뮬을 해봤습니다. 

초기 투자금은 2천만원으로 하였고, 세금과 수수료는 결과에 큰 영향이 없어 제외했습니다. 

이 기간동안 삼성전자는 21년 1월 11일 최고가 96800원을 찍고 지속적으로 하락했습니다. 

결과를 살펴보면,

삼성전자가 대세상승을 하던 21년 1월까지, 누적수익률도 지속상승해서 약 52%가 넘었습니다. 

즉, 이 매매법이 효과적이라고 볼 수 있죠.

반면, 21년 1월 이후 삼성전자가 대세하락을 하자, 누적수익률도 지속하락하여 마지막에는 -6%의 손실을 보게 됩니다.

결과적으로 초기투자금 2천만 원이 최고 3천2백만 원까지 갔다가, 22년 12에는 1천 8백만 원까지 쪼그라들게 되었습니다.

즉 이 매매법은 상승장에서는 효과적이고 하락장에서는 효과적이지 못하다고 볼 수 있습니다. 

물론 어떤 이평을 선택하냐에 따라 결과는 다르게 나옵니다만, 일정한 패턴을 찾을 수는 없었습니다. 

한 가지 재미있는 것은 누적승률입니다. 

누적승률은 삼성전자가 대세상승하던 21년 1월까지는 50% 이상이 되었는데, 이후에는 승률이 계속 떨어졌습니다. 

시뮬을 해보면 많은 매매법이 상승장에서는 큰 수익률을 보여줍니다. 하지만 하락장에서는 결과가 좋지 못하죠.

즉, 상승장과 하락장의 방향성을 판단하는 게 사람 몫이고 이게 가장 중요하다 볼 수도 있습니다. 

안녕하세요.

구로구청 옆에 위치한 보광아파트(구로동 440번지 일대)가 사업시행인가를 통과했다는 소식입니다. 

앞으로 "분양신청->관리처분->착공->준공->입주"의 과정을 거치게 되며, 별다른 이변이 없는 한 몇 년 후에는 신축 아파트가 들어설 것으로 보입니다. 

그래서, 보광아파트에 투자했다면 얼마의 수익을 얻을 수 있었을까 추정해 봤습니다. 

이것은 어디까지나 인터넷에 떠도는 정보를 바탕으로 한 것으로 그냥 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.

보광아파트에는 여러 평형이 있으며, 평균 대지지분은 약 23평이라고 합니다.

이것을 기준으로 계산하면 권리가액은 약 6.9억으로 평당 2천6백만원 정도로 추정됩니다. 

25평 아파트를 분양받는다고 하면, 약 1.25억 정도의 분담금이 발생합니다.

하지만 일반분양가에서 상쇄되면 약간의 손실정도로 신축아파트를 얻게 됩니다. 

오래전에 6억 이하로 매입하신 소유주는 분담금을 부담해도 이익이 났을 것입니다. 

이 근방에 신축아파트가 없기때문에 주변시세와 비교할 데이터가 없습니다.

다만 22년 서울아파트 중위가격이 약 10.44억이므로 이것을 기준으로 추정해볼 수 있습니다. 

향후 부동산이 회복하여 신축아파트가 10억이상이 된다면 더 큰 수익이 나겠죠. 

그런데 보광아파트 재건축에서 진정한 승자는 이 구역에 포함된 단독주택입니다!!!

단독주택들은 대지지분이 크기 때문에, 이리저리 계산할 필요 없이 그냥 수익이 납니다. 

대지지분 29평짜리 단독주택을 기준으로 계산해보면, 25평짜리 아파트를 분양받을 때 약간의 분담금을 돌려받을 정도입니다. 향후 부동산이 회복한다면 몇 억대의 이익이 나게 됩니다. 

이게 정말 천운인 것이, 바로 길하나 차이로 구역에 포함되지 않은 단독주택들은  21~23년에서도 평당 1천~1천5백대에 거래되었습니다.  이때가 부동산 피크였던 점을 감안하면 거의 똥값인 셈이죠. 

하지만 보광아파트 재건축 구역에 포함된 단독들은 평당 2천6백에 평가받고, 앞으로 시세차익을 기대할 수도 있으니 얼마나 행운입니까?

이런데도 재개발 하면 쫓겨난다, 헐값에 집 뺏긴다 주장하는 사람들 보면 그냥 한심합니다. 

평당 1천만원 이상을 더 받는데 왜 반대를 합니까??

안녕하세요.

지난 21년 12월 신속통합기획 1차로 선정된, 가리봉 2구역의 대상지가 변경되고 권리산정기준일을 변경했다는 소식입니다. 

권리산정 기준일이 기존구역은 21년 9월 23일, 추가구역은 23년 4월 6일입니다. 

구역의 변경에 따라 이렇게 권리산정기준일을 변경하기도 하는군요. 

알아두면 좋은 사례입니다. 

고시에 보면 아주 약간의 필지가 추가되었습니다. 

실제로 가봤는데, 대로변에 있는 꽤 좋은 건물들입니다. 

하나는 민간소유이고 하나는 공공소유의 건물로 보입니다. 

안쪽의 주택들도 몇 채 추가되었는데, 주민들께서 현명한 선택을 하신 것 같습니다. 

재개발 해당 구역과 아닌 구역이, 길하나 차이인데도 평당 1천만 원씩 차이가 납니다. 

재개발할 때 같이 가야지, 기회를 놓치면 아파트 단지 주변에 섬처럼 남게 됩니다.

지금은 대규모 아파트 단지를 선호하지, 나홀로 아파트, 노브랜드 아파트, 빌라는 아무리 신축이어도 재산 가치가 없습니다. 그냥 임대용으로만 사용할 뿐입니다. 

또한 섬처럼 남은 조그만 땅은 팔려고 해도 가격을 후려치기 때문에 제 값을 못 받습니다. 

가리봉 일대에는 다양한 형태의 재개발이 추진 중인데 연대해서 지역의 가치를 높이려는 움직임도 있습니다. 

조합원 분양가, 일반분양가등 이곳의 소식을 알게 되는 데로 전하겠습니다. 

안녕하세요.

이번 23년 4월에 청년 임대주택 입주자 모집이 있습니다. 

그중에서  동작구 대방동 403-14번지에 "SH선매입 주택"도 포함되어 소개합니다. 

이 건물은 대로변에 위치해 있습니다. 

하지만 별다른 간판도 없어서 모르는 사람은 그냥 지나치기 쉽습니다. 

신대방삼거리에서 육안으로 보일 정도로 가깝습니다. 

사실 7호선, 신림선 보라매역과도 무척 가깝습니다. 

23년 9월 입주예정이라고 하는데요, 공사 진행상황으로 봐서는 거의 예정되로 되지 않을까 합니다. 

이곳은 SH선매입 주택입니다. 

이것의 정체가 무엇인지 살펴보면,

역세권청년주택 건립시 용도지역 상향, 용적률 완화 등의 혜택을 주게 됩니다.

이 혜택의 일부분을 기부채납 받아 공공임대와 민간임대로 공급하게 됩니다. 

그리고 준공 이후 감정평가를 통해 서울주택도시공사(SH)가 선매입해 공급한다는데, 이것을 "SH선매입 주택"이라고 합니다. 

요 부분은 저도 헷갈리네요. 민간이 용적률 상향등으로 받은 혜택을 주택으로 기부채납한다는 것인지, 아니면 SH가 일부분의 자금지원을 해서 주택으로 받는다는 것인지...

자세히 아시는 분 있으면 댓글 부탁드립니다. 

요즘 청년주택 분양에 관심이 많아서, 청년주택만 집중적으로 소개하고 있습니다. 

구로디지털 단지역에도 역세권 청년주택이 건축 중입니다. 

현재모습인데 공사중단 상태입니다. 

작업자가 있는 것으로 보아 관리는 되는것으로 보이지만, 지난해부터 지상층이 더 이상 올라가지 않고 있습니다.

서울시 공공임대 모집계획에 보면 24년 2월 입주예정이라고 나오는데, 절대 불가능 합니다. 

지상층 다 올리는데만 1년 걸리고, 내/외장 공사하면 그것보다 오래 걸립니다. 

 2호선과 신안산선인 구로디지털단지역과 1분 거리로 가깝고, 주변에 구디산업단지가 있어서 직장이 수요도 많습니다. 

청년, 신혼부부에게 정말 좋은 선택지가 될 수 있었는데 안타깝네요.

이곳의 소식은 앞으로도 꾸준히 전하도로록 하겠습니다. 

신풍역 남서울 아파트, 신길 10구역의 재건축이 빠르게 진행되고 있습니다. 

자진 이주 기간이 4월부터 7월까지라고 하는데요,

그 수많은 재건축 과정중에서 가장 어렵고 힘든 과정이 지나간 셈입니다.

이주 끝나면 철거하고 공사시작하는 것은 금방입니다. 

앞으로 3~4년후면 입주하게 되겠네요. 

바로 옆에 조금 남은 단독주택들도 같이 했으면 좋을 뻔했는데 아쉽게 되었습니다. 

역세권이니 나중에라도 단독주택들끼리 재개발할 수도 있죠.

하지만 근처 보라매역의 영진시장처럼 한 세대가 걸릴수도....

신길 10 구역 남서울 아파트의 분양가, 분담금이 나오는 데로 투자시뮬을 올리겠습니다. 

안녕하세요.

7호선 신대방삼거리역에 청년주택이 건축 중이라고 해서 다녀왔습니다. 

신대방삼거리역에서 남쪽으로 불과 100여미터로 도보로 1분 거리입니다. 

입지는 무척 좋습니다. 

서울시에 따르면 23년 첫 ‘역세권청년주택 공공임대 부문’ 입주자 모집을 4월 12일~4월 14일 3일 간 온라인 청약을 진행한다고 합니다. 

따라서 관심있으신 분들은 미리미리 준비해 두셔야 합니다. 

또한 입주는 24년 8월 예정이라고 합니다. 

현재 지상층이 올라가고 있는데요, 아무리 속도를 내도 입주는 좀 늦춰질 가능성이 있습니다. 

이제 1년 반정도 남았는데, 기한 내에 구조물 완성하고 내, 외장 공사한다는 것은 어려워 보입니다. 

지상층이 불과 26층입니다. 주변에 높은 건물이 없어서 조망은 시원해 보입니다.

하지만 대지면적이 1426m2으로 작아서, 용적률이 959%로 입니다. 이건 거의 홍콩 수준 아닌가요??

서울시 곳곳에 청년주택이 많이 건축되고 있습니다. 

오피스텔과 비슷한 거주여건이지만, 역세권임과 신축임을 감안하면 분양가나 임대료에 이득이 있습니다. 

각자의 사정에 맞게 선택하시기 바랍니다. 

안녕하세요.

요즘 서울 역세권에 청년주택이 많이 들어서고 있습니다. 

1, 5호선 신길역 인근에도 "준 청년주택"이 있는데요.

1순위 접수를 하고 당첨자 발표를 앞두고 있다고 해서 다녀왔습니다. 

분양공고에는 "제이케이스스타타워"라고 되어있는데, 현장에는 "준 타워"라고 붙어있습니다. 

아직 공사 중이지만 곧 마무리될 것으로 보입니다. 

뒤에는 주차타워 같은데요,

분양정보도 부실하고 아무리 찾아봐도 없네요. 

신길역과는 도보 4분 거리입니다. 

무척 가깝습니다. 

분양가는 평형별로 다양합니다. 역세권임을 감안하면 평형대비 저렴한 임대료입니다. 

영등포여고 북쪽 지역에 신길역세권 재개발사업이 추진 중입니다.

아직 몇 년의 시간이 더 소요되겠으나 여기에 아파트가 들어서면 주거여건이 상당히 좋아질 것입니다. 

준 청년주택에 대한 자세한 정보를 알게되는대로 소식 전하겠습니다.