투지_vlog

안녕하세요.

7호선 남구로역에 위치한 가리봉 87-177번지의 신속통합기획이 확정되었다는 소식에 직접 다녀왔습니다. 

현장 분위기는 무척 차분했습니다. 

21년1월 신통기획 후보에 선정되었을 때는 현수막도 곳곳에 걸렸었는데 이번에는 없네요. 

확정안에 따르면 이곳에 약 1179세대의 아파트가 들어선다고 합니다. 대단하죠??

종합구상도를 보면, 단지 중간에 2개의 열린보행로가 생기는데, 

그중 하나는 위 사진의 도로 위치가 아닐까 추정해 봅니다. 

건축배치계획안의 101,102,103동이 들어설 위치입니다. 

직접 현장에 가보면 빌라도 많고, 단독주택도 있고, 꽤 활발한 상권도 포함하고 있습니다. 

앞으로 여러 난관이 있겠지만, 신통기획안이 확정된 단계까지 온 것만도 대단한 것입니다. 

또한 이곳의 성공 모습을 보고 주변 재개발 사업또한 탄력을 받을 것입니다. 

부디 잘 되어서 멋진 아파트 단지가 들어서길 기원합니다. 

안녕하세요. 요즘 전원세 사기가 사회문제가 되고 있습니다. 
때문에 각 지자체에서 전월세 피해자 구제 및 지원, 상담 서비스를 운영 중입니다. 

서울시 전월세 종합지원센터에서는 전월세피해자 법률지원, 대출 연장, 상담 등의 서비스를 제공하고 있습니다.
자세한 사항은 위 링크에 들어가서 내용을 참고하시기 바랍니다. 
그리고 상담전에 등기부등본, 건축물대장, 전월세 계약서 등을 준비하고 가면 상담이 더 수월하겠죠.
말로하는 설명하는 것보다 서류가 있는 게 좋습니다. 

인천시에서 운영하는 "전월세 계약 무료 상담 서비스"입니다. 
안타깝게도 홈페이지를 찾을 수 없더군요. 전화로 사전예약 시 방문하는 것이 좋습니다. 

정부차원에서 운영하는 안심전세포털 입니다. 
지자체 별로 운영되던 전세지원 제도를 포털로 모으는 중입니다. 아직은 초기 단계라 좀 더 시간이 필요한 것으로 보입니다. 
 
전월세 전세사기는 세입자의 보증금을 노린 악질적인 범죄행위입니다. 
전월세반환 소송이 시간도 오래걸리고 정신적 스트레스도 말할 수 없이 큽니다. 
당연히 소송 비용도 들고요. 피해주택을 낙찰받는다? 그것도 쉽지 않습니다. 
똥이 더러워서 피하지 무서워서 피합니까? 일단은 내가 피해 갈 수밖에 없습니다. 
 
하지만 현 제도상에서는 세입자가 당할 수 밖에 없습니다.
하루빨리 부동산 매매, 전월세 관련 제도가 정비되기를 바랍니다. 
 
 

안녕하세요.

한국은행에서 5월 경제전망 보고서를 발표했습니다. 

주요 골자는 하반기부터 경기가 회복되겠으나 회복속도는 더딜 것이라 합니다. 

이 중에서 부동산 전망이 눈에 띄는데요.

깡통전세(매매시세<전세보증금)와 역전세(기전세금 <현전세금) 비중이 역대급이란 사실입니다. 

역전세 비중은 무려 50%가 넘습니다. 

2023년 하반기와 2024년 상반기에 이들 전세의 만기가 도래하는데요, 자칫하면 전세금 반환 대란이 발생할 수 있습니다. 

깡통전세의 경우 평균 2천만원, 역전세의 경우 평균 7천1백만 원 정도를 집주인이 돌려주어야 합니다. 

금액으로는 얼마안되지만, 이러한 주택들이 대부분 갭투자의 결과이기 때문에 집주인이 현금을 보유하고 있을지 미지수입니다. 

따라서 올 하반기부터 전세금반환으로 인한 분쟁이 급증할 수 있습니다. 

깡통전세나 역전세에 해당하는 임차인은 미리미리 준비가 필요합니다. 

중요한 것은 내가 집을 점유하고 있는 상태에서는 전세금 반환 소송을 제기할 수 없다는 것입니다. 내가 집을 사용하고 있기 때문이죠. 

이사를 가야 소송을 제기하던 조치를 취할 수 있는데, 그렇다면 무턱대고 짐부터 빼서도 안됩니다. 

법적인 절차에 따라 처리하는 것이 중요한데요, 각각의 상황이 너무 다양하므로 자세한 부분은 번호사등의 전문가에게 상당하시기 바랍니다. 

집 때문에 전 국민이 고통을 받네요. 언제쯤 안정적인 부동산 시장이 오렸는지...

요즘 부동산이 반등한다 아니다, 전문가마다 의견이 분분하죠.

그래서 실제 데이터를 통해 확인해 봤습니다. 

이것은 한국부동산원에서 제공하는 아파트, 연립/다세대 실거래 가격지수를 비교한 것입니다. 

전국 실거래 가격지수를 보면,

아파트, 연립다세대 모두 20년6월부터 상승을 하기 시작하더니, 21년 10월 정도에 최고점을 찍은 것으로 나옵니다. 

아파트의 상승세가 연립다세대보다 훨씬 가팔랐습니다.

하지만 23년 2월 아파트, 연립다세대의 가격지수가 붙여버리는 일이 발생했네요. 

즉 아파트가 연립다세대보다 상승률이 높았지만, 하락률도 높았습니다. 

최종적으로는 아파트, 연립다세대 모두 비슷하게 올랐다고 볼 수 있습니다. 

서울만 놓고 본다면, 

23년2월 기준으로 아파트는 확실히 반등하는 것으로 보이고, 연립다세대는 하락세가 멈췄네요. 

또한 아파트가 확실히 상승률도 높고, 하락률도 나름 선방했다고 보입니다. 

인천 지역만 본다면 23년 2월 기준으로 아직 불확실합니다. 

아파트는 약간 반등의 기미가 보입니다만 확신할 수는 없습니다. 

요즘 빌라왕, 전세사기 등으로 뉴스에 자주 나오고 있으나 차트만 보면 전국그래프와 큰 차이가 없어 보입니다. 

따라서 전세사기 등의 이슈가 실제 빌라매매 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야겠습니다. 

투자의 관점에서만 본다면,

아파트를 살거면 서울이고, 다른 지역은 아파트와 연립다세대가 붙어버렸기 때문에 큰 차이가 없다고 생각됩니다. 

23년에 몇 차례로 나누어서 청년주택 입주자를 모집하는데요,

그중 1차 모집의 경쟁률이 발표되었습니다. 

총 공급호수는 622호, 평균경쟁률은 58.1입니다. 와우~

청년주택 인기가 대단합니다. 

요즘 빌라, 오피스텔 사기도 많고 주택가격도 여전히 비싸기 때문에 이런 결과가 나오지 않았나 합니다.

경쟁률을 잘 보면, 신혼부부 공급분은 매우 낮고, 청년분은 경쟁률이 매우 높을 것을 알 수 있습니다. 

청년분이라 하더라도 30타입 이상의 경쟁률이 매우 높은 것을 볼 수 있습니다. 

따라서 이러한 청년들의 요구를 잘 파악하여 주택정책을 세워야 하겠습니다. 

그리고 정확한 정보는 SH에서 직접 확인하는 게 좋습니다. 

저도 1차 공급분이 얼마 안되는 것으로 알고 있었는데, 600호가 넘어가네요.

자료의 출처마다 정보가 가감될 수 있으니, 반드시 SH에서 확인하시길 추천드립니다. 

요즘 부동산이 좀 쉬어가는 분위기라 관심이 많이 줄기는 했지만, 물 밑에서는 여러 군데서 재개발을 추진하고 있습니다. 

그런데 재개발의 형태나 용어가 많아서 매우 혼란스러운데요, 다른 사람들은 어떤 형태의 재개발을 선호하는지 검색해 봤습니다. 

이것은 네이버 트렌드에서 제공하는 자료로 각 키워드의 상대적인 검색량의 비교입니다. 

20년 1월부터 보면, 새로운 제도(공공 재개발, 신속통합기획, 모아타운....)가 발표될 때마다 검색량이 급증한 것을 알 수 있습니다.

20년 5월에 공공재개발의 검색이 최고치를 기록했는데, 이때가 부동산 폭등기로써 정부에서 공급을 확대하고자 부랴부랴 공공재개발이란 제도를 내놓을 때였습니다. 

왜 "공공재개발"로 조회하냐 할 수도 있는데요, 지금도 검색키워드 측면에서는 "공공재개발"이 더 많이 쓰이고 있습니다. 

공식적으로는  "도심공공주택복합사업"이라고 칭하는 것 같지만, 이렇게 긴 이름을 누가 쓸까요?

네이밍의 중요성을 다시 한번 깨닭습니다. 

여하튼 가장 최근의 트렌드를 보면, 모아타운이 신속통합기획보다 2.5:1 정도의 비율로 검색량이 높습니다. 

즉 사람들이 모아타운에 더 관심이 많다는 것인데요, 아무래도 구역 내에 신축건물, 개발반대자가 존재하고 이들과 같이 가기 힘든 현실을 반영했다고 봅니다.  

음.. 그렇다면 우리도 모아타운을 추진해야 하나?

여하튼 시장의 분위기는 앞으로도 계속 전하겠습니다.

인천 영종 A33지구 안단테 아파트 추가모집 하고 있습니다. 

입주예정시기는 24년 12월입니다. 

입주자 모집 요건은 아래와 같습니다. 

국내 거주 성인이면 되고, 청약저축, 소득 자산요건을 묻지도 따지지도 않는다고 하네요.

또한 A33에 당첨된 적이 없다면 과거 당첨된 것도 따지지 않는다고..

그렇다고 해서 누구나 되는 건 아니고, 무주택자여야 합니다(이게 가장 중요..!!)

분양가를 보면 84타입만 한 가지 종류이고, 약 3억 후반대에 형성되어 있습니다. 

가격이 왜 이런가 해서 찾아보니, 총사업비가 1천8백억입니다. 와우~~

총 공급세대수가 447세대이니, 단순계산하면 1세대당 약 4억원 꼴입니다. 

이 수치가 정확하다면, LH입장에서는 약간씩 손해보고 공급한다고 할 수 있겠네요. 

하지만, 이 주변의 민간 신축 아파트도 가끔 급매가 3억 초반에 나오던데 과연 경쟁력이 있을지...

참고로 이 아파트는 3년 거주 의무가 있으며, 최초당첨자 발표일(22.08.31)로 부터 6년간 전매금지입니다. 

안녕하세요.
최근에 영등포 1-11구역의 조합원 분양가등이 공개되었습니다. 
사실 감정평가액을 알아야 정확한 투자수익 계산이 가능하지만, 이 구역에는 동남아파트가 있습니다. 

1971년에 건축되어 52년째가 되는 동남아파트는 대지지분이 1.34평으로 거의 없다시피 합니다.
그래서 분담금을 100%로 계산하면 아주 쉽게 투자수익을 추정할 수 있습니다. 

단, 이것은 인터넷에 떠도는 자료를 바탕으로 했습니다. 
정확한 수치는 알 수 없으니 그냥 참고용으로만 사용하시기 바랍니다. 

영등포 1-11구역의 조합원 분양가는 전용 59㎡의 경우 4.8억 원, 전용 84㎡의 경우 6.4억이라고 합니다.
2018년에 입주권만 보고 제일 싼 동남아파트를 1.75정도에 매수했다면,
분담금을 100% 다 내어도 최종적으로 3.85억의 수익이 납니다 @.@.

조합원 분양가가 너무 낮다는 얘기들이 있어서, 84형을 8.5억원으로 산정해도 이익이 납니다. 

최근 분양한 양평역의 영등포자이 디그니티 84형의 일반분양가가 약 11.5천 정도였습니다.
디그니티는 저렴한 분양가로 소문이나서 분양 경쟁률도 높았고 100% 분양되었죠.
영등포 1-11구역 인근의 신축인 아크로타워 스퀘어의 84 타입 호가가 12~14억을 형성하고 있습니다. 
 
따라서, 동남아파트에 투자했더라도 어느정도 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 
투자할 때 대지지분이 가장 중요하다 생각했는데, 동남아파트를 보니까 생각이 많이 바뀌네요. 

그리고 재개발투자를 할 때는 총투자금액(매매가+분담금)이 일반분양가보다 낮아야 합니다. 
총투가 일반분양가보다 높다면, 그냥 일반분양받는 게 낫죠..
총투가 주변 아파트 시세보다 높다면, 그냥 급매를 사는 게 낫죠.
아무리 재개발이라도 이런 덧셈 뺄셈도 안하고 올라오는 물건을 보면 황당하기만 합니다.