투지_vlog

최근에 양평역 영등포 자이 디그니티의 일반분양이 높은 경쟁률로 마감되었습니다. 

문래동 일대는 가로가 반뜻반뜻하고 신도시 필이 나기 때문에 인기가 좋죠.

그리고 주변에 영등포구청, 코스트코, 롯데마트와 대형병원 등 편의시설이 많습니다. 

무엇보다도 신축, 대단지, 브랜드 아파트임에도 불구하고 주변 시세와 비슷하거나 저렴한 것이 결정적인 요인으로 보입니다. 

아무튼 이 파트에 투자 했을 경우는 수익은 어떻게 될까요?

조합원분양가 등 내부의 자료가 없기 때문에 정확하게는 알 수 없어서, 인터넷 상에 떠도는 자료를 바탕으로 추정해 봤습니다. 이것은 어디까지나 추정일 뿐이므로, 참고만 하시기 바랍니다. 

대지지분 10평의 단독주택으로 25평(84타입) 아파트를 분양받는 경우입니다.

이 주택의 권리가액이 약 1억6천 정도로, 평당 1천6백만원 정도밖에 안됩니다. 

준공업지역에다 역세권인데 이정도라는 것은 납득이 안되는데요. 

20년의 실거래가를 보면 평당 매매가가 6천~7천 가까이 간 물건도 있었습니다. 감정평가 제대로 한 것인가요??

여하튼 25평(84타입)의 조합원 분양가가 6억3천 정도로, 약 4억7천 정도를 더 분담해야 합니다. 

영등포 자이 디그니티 84타입의 일반분양가는 약 11억에서 12억 사이입니다.

중간값인 11억5천을 일반분양가로 계산하면, 조합원분양가보다 약 82% 높습니다. 

일반적으로 조합원분양가의 10~20%가 프리미엄인데, 코로나 시대 부동산 폭등장의 특수성이 반영된듯 합니다. 

바로 남쪽에 준공 2년차된 중흥S클래스의 25평 매매가가 10~11억 정도 나옵니다. 

디그니티는 대단지이고 역세권에 자이 아파트니까 시세는 이보다 높을 것으로 보입니다.  

따라서 완공후 시세가 13억 정도 된다고 가정하면, 약 1억9천 정도의 이익이 됩니다. 

지금 당장은 부동산이 쉬어가기 때문에 이익 기대치가 크지 않습니다.

하지만 다시 부동산 시장이 상승기에 접어들면 시세가 크게 오르지 않을까 합니다. 

20년 철거를 앞두고 이곳에 간 적이 있었습니다. 당시 부동산 폭등과 맞물려 매물이 없을 정도였죠.

돌이켜 보면, 투자에는 분위기에 휩쓸리지 않는 냉철한 마음이 필 수 인것 같습니다. 

요즘 재개발 강의, 책, 유튜브가 많습니다. 투자전 많이 공부해 두어야 합니다. 

또한 좋은 투자 멘토와 중개사를 만나는 것도 필요하구요.

요즘 신림동 475-83 일대에 2천5백 세대 아파트를 건축한다고 엄청 광고하고 있습니다.
가까워서 한번 다녀왔습니다.
보라매더파크뷰라고 하는데 지역주택사업(지주택) 사업입니다. 

이곳은 2호선 신대방역 역세권으로 유동인구가 엄청나게 많습니다. 
면적은 약 12만 제곱미터로, 4만 평쯤 되는 엄청난 크기입니다. 

대상지 중간에 시장도 있구요,

빌라가 압도적으로 많은 지역입니다. 
글쎄요, 정말 이 지역 사람들이 동의를 잘해줄까요?
면적이 큰 만큼 토지등소유자도 많고, 각자의 이해관계가 다릅니다. 
아직 극초기이니 투자하시려는 분들은 느긋하게 기다리시기 바랍니다. 
그리고 꼭 현장에 가보시기 바랍니다. 현장에 가서 보는 것과, 모니터 상에서 보는 것과는 아주 다릅니다. 
 
그리고 지주택에서 조합원을 모집할 때는 갖추어야 할 요건이 있습니다. 

"조합원을 모집신고"를 할 때는 "토지사용권원"을 50% 이상 확보해야 합니다. 그 이후에 조합원을 공개모집하고 지구단위계획을 세울 수 있습니다. 

각 구청에서는 지역주택조합의 사용권원, 소유권 확보율을 공개하고 있습니다. 
지주택에 조합에 가입하거나 투자하시는 분들은 반드시 구청 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다.

신대방역 일대의 재개발이 필요한 것은 사실이나, 구체화될때까지 기다릴 필요가 있습니다. 
시중에는 재개발 강의, 책, 카페, 블로그 등등 공부할 수 있는 방법이 엄청나게 많습니다. 

또한 각 구청, 서울시, 국토부, 정비몽땅, 청약홈등 공식적인 정보를 구할 수 있는 소스가 엄청나게 많습니다.

옛날처럼 아는 사람 끼리만 정보를 틀어쥐고 있는 시대가 아닙니다. 

내가 공부하고 재개발에 대한 어느정도 지식이 쌓여야 투자를 하는 거죠, 남의 말만 믿고 수 억을 투자한다는게 말이 됩니까??

요즘 부동산이 쉬어가는 분위기이지만, 그래도 재개발 사업은 꾸준히 진행되어야 합니다. 

서울시내에 노후주택 비율이 여전히 60%에 가깝고, 30년이 넘어가는 노후 아파트들도 계속 생겨나기 때문이죠.

하지만 누구나 주택건설 사업을 할 수 있는건 아니고, 일정한일정한 요건을 충족해야 합니다.   
구체적인 설립 요건을 살펴보면,
주택법시행령 제14조에 의하여, 주택건설 사업을 시행하고자 하는 자는 아래의 요건을 갖추어 국토교통부장관에게 등록하게 되어 있습니다. 

단독주택의 경우 연간 20호, 공동주택의 경우 20세대(도시형생활주택의 경우 30세대) 이상에 해당되니, 비교적 소규모인 셈입니다. 사람들이 흔히 말하는 건축업자에 해당하는 경우입니다. 
재개발사업에는 기술인력이 필요하다는 소문만 들어왔는데, 법규정을 확인하니 명확하네요. 
대지조성 사업에는 토목기사, 주택건설사업에는 건축기사가 필요합니다. 

반면 시행사(施行社)는 부동산개발업자(혹은 디벨로퍼)라고도 하며, "부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률"의 적용을 받는다고 합니다. 

확실히 건설규모가 주택건설사업자보다 큽니다.

또한 필요한 전문인력의 범위와 규모도 확실히 많습니다.
이 정도의 요건을 갖추면 소위 말하는 시행사를 설립해 재개발 사업을 추진할 수 있습니다.
정리하자면 개인 주택의 신축에는 주택건설사업자로 등록하면 되고, 재개발 또는 아파트 재건축에는 시행사(부동산개발업자)로 등록하면 됩니다. 물론 해당 자격증이 있어야 하죠. 

어때요 이 정도면 건축기사 공부할만한 충분한 동기가 되지 않나요??

건축기사를 따면 시공사의 현장에서 일하는 경우가 많고, 연차가 좀 쌓이면 감리 쪽으로도 많이 가죠.
그리고 자기사업을 하고픈 분들은 주택건설업자, 시행사 또는 디벨로퍼(Developer)가 될수도 있습니다. 

건축기사가 생각보다 써먹을 곳이 많습니다. 여러분도 열심히 공부하셔서 자격증 빨리 취득하세요...

요즘 기술 자격증에 대한 관심이 높습니다. 
다들 어떻게 공부해야 하나 막막할 텐데요.
건축기사 1차 시험 볼때 제가 했던 방법을 정리해 봤습니다. 
모든 국가기술 자격증 시험에 통용되는 내용이니, 참고하시면 좋겠습니다. 

1. 자격증 시험은 학교 시험이 아님!!
의외로 많은 수험생들이 자격증 시험을 학교시험과 같은 방법으로 접근합니다. 
학교에서는 해당 지식을 잘 이해하고 있는지, 학문적 소양을 갖추고 있는지를 테스트합니다. 
그래서 역학도 이해해야 하고, 미적분도 알아야 하죠. 
 
하지만 자격증 시험은 전혀 달라요. 
자격은 시험은 수험생이 이 분야에서 통용되는 지식이 있느냐를 검증하는 시험입니다. 
그래서 설령 기초가 없어도 문제를 풀 수 있고, 학교 공부를 잘했어도 떨어질 수 있습니다. 
그러니 자격증 시험은 자격증 시험답게 접근하세요.
노트 정리 잘한다고 붙는 시험이 아니에요. 
 
2. 기출기출기출..
자격증 시험은 무조건 기출입니다. 이론?? 글쎄요??

대부분의 자격증 수험서는 앞부분에 해당 챕터의 이론을 짧막하게 잘 정리해 놨습니다.
이거면 충분합니다. 그 이상 알 필요가 없어요!!
기출을 보다보면 문제들이 뒤죽박죽 되고 정리가 안될 때가 옵니다. 이때 이론 부분을 공부하시면 쫘르륵 정리되고, 비슷한 문제 간의 차이점도 구분하는 순간이 오게 됩니다. 
그리고 1차 시험은 3개년만 공부하면 된다고 봅니다. 
물론 이것은 수험생마다 경험이 다르겠지만, 저는 3개년 공부하고 합격했습니다. 
그 이상은 양이 너무 많아서 공부 못합니다. 

3. 최근회차 부터 역순으로 
최근 회차부터 역순으로 공부하세요. 
예를 들어 내가 20년부~22년까지 3년 치를 공부하겠다 마음먹었으면, 22년을 시작으로 역순으로 공부하세요.
최근회차 문제가 출제될 확률이 높고, 오래된 회차의 문제가 다시 출제될 확률은 비교적 낮습니다. 
그리고 기사 시험도 트렌드가 있어서, 출제 유형이나 범위가 변합니다. 
대부분 초반에 의지가 강하고 시간이 갈수록 의지가 약해집니다. 그러니 의지가 강할 때 최근문제를 보세요.
 
4. 반복반복반복
무조건 반복이에요.
처음에는 기출 1회 차 보는데도 며칠이 걸릴 것입니다. 하지만 반복하다 보면 기출 1회 차는 30분 정도, 1년치면 두어 시간 정도면 모두 보게 됩니다.
그래서 시험 전날 정도면 반나절에 3년치를 볼 수 있게 됩니다. 
물론 내가 맞출 수 없는 문제는 제낀다는 가정하에서 말입니다. 
 
5. 평균 60점이 목표!!
자격증 시험은 100점을 맞는 시험이 아니에요!!
60점으로 합격한 사람과 100점으로 합격한 사람 간의 아무런 차이가 없습니다. 
그러니 모든 것을 이해하려 하지 마세요.
 
예를 들어,
내가 별다른 노력을 안해도 쉽게 이해되는 문제가 있습니다.
저 같은 경우는 건축설비나 전기 쪽이 익숙해서 비교적 쉽게 공부했고 점수도 높았습니다. 
이런 문제는 반드시 맞춘다는 생각으로 준비했습니다. 
 
반면 나에게는 절대로 안외워지는 문제가 있는데, 이런 건 빨리 포기하세요. 
저는 건축역사는 도저히 외워지질 않고 구분이 안되어서 과감히 제쳤습니다. 건축역사에서 많으면 3문제 정도 나오기 때문에 모두 틀리고 다른 문제를 맞히겠다고 전략을 세웠습니다. 주심포? 공포? 바로코? 고딕? 대체 이딴 걸 왜 알아야 하냐고..
 
그리고 쓰레기 문제가 있습니다. 
예를 들어 "XX할때 제출해야 하는 서류가 아닌 것은??" 이런 걸 대체 왜 문제로 내나요??
 
내가 잘 아는 문제만 맞추어도 합격할 수 있습니다. 
맞출 수 없는 문제는 과감히 걸러야 덜 고통스럽고 효율적으로 공부할 수 있습니다. 
 
6. 잘 아는 문제부터 범위를 넓혀가세요.
내가 잘 아는 문제부터 이해하고 충분히 반복하면, 나중에는 그것보다 조금 어려운 문제에도 눈이 가게 됩니다.
그렇게 하나씩 맞출 수 있는 문제를 넓혀가는 것입니다. 
저 같은 경우 처음에는 장주,단주, 세장비 이쪽은 아예 포기했어요. 하지만 반복하다 보니 이런 문제도 맞힐 수 있게 되었습니다. 
다시 강조하지만 100점을 맞는 시험이 아니에요. 
 
7. 교재를 너무 믿지 마세요.
공부하다 보면 교재나 수험서에 꽤나 많은 오류가 있다는 사실을 알게 됩니다. 
이런 오류가 눈에 보이게 되면 거의 합격권이라 봅니다. 

 
8. 학원이나 인강을 잘 활용하자.
요즘은 내가 부족한 특정 과목만 수강할 수도 있습니다. 
그러니 독학으로 모든 것을 해결하지 말고 학원이나 인강을 적극 활용하세요. 
다른 사람의 도움을 받는게 훨씬 덜 고통스럽습니다. 

안녕하세요.
건축기사를 딴지 벌써 횟수로 2년째가 되네요.

역대급 최종합격률 42%, 저는 정말 운이 좋았다고 생각합니다. ㅋㅋ.
건축기사 시험은 난이도가 일정하지 않습니다. 같은 실력을 가지고도 어느 회차에 응시하느냐에 따라 합격/불합격이 갈릴 수 있습니다.
그러니 "이런 과정을 거쳐 붙은 사람도 있구나" 참고하시면서 절대합격율에 쫄지마세요^^

저는 21년 2회차 필기시험에 응시하여, 합격하였습니다.

그런데 다른 통계를 보니, 21년 2회 차 필기시험의 합격률(23.6%)이 가장 낮았습니다. 실제로 건축법규가 어렵게 나와서 이거 때문에 떨어지나 했습니다. 기출 3개년만 열심히 공부했고, 꼭 맞추어야 하는 것만 확실히 공부한 후 응시했습니다.
저는 건축기사 기출문제집을 옥션에 구입했습니다. 가장 잘 팔리는 것으로 구매했고, 공부하기 싫어서 되도록 얇은 것으로 구매했습니다.
개인적으로 최근 5년치 정도가 수록된 교재면 충분하다 봅니다.

필기 합격후, 21년 2회 실기 시험에 응시했습니다.
하지만 57점으로 아깝게 떨어졌는데, 다른 통계를 보니 2회차 실기 합격률이 28.7%라고 합니다.
즉, 21년 건축기사 시험은 2회 차의 필기, 실기 합격률이 가장 낮았습니다.
실제로 기출을 벗어난 문제가 많았으며, 1차 필기시험에서 자주 나오는 문제들도 있었습니다. 아시겠지만 실기시험 볼 때쯤이면 필기 때 공부한 것들은 다 날아가버려서 기억에 없습니다. 당연히 못 맞추죠^^.

이후 4회차 필기시험에 합격했습니다.
이때는 기출문제에서 거의 90%가 나왔기 때문에 무난하다고 느껴졌습니다. 공정표에서는 단축공정표와 공사비산출까지 나왔는데, 저는 공정표까지만 작성했습니다. 그래도 합격한 것을 보면 난이도가 평이했다는 것이죠.
다른 통계를 보면 4회차 필기의 합격률이 56.9%라고 합니다. 이것이 연평균 필기합격률을 42%로 끌어올린 주범입니다.
아마도 산업인력관리공단에서 최종 합격자 수를 조절하는 것이 아닌가하는 의심도 듭니다. 년초에는 난이도를 어렵게 했다가, 연말쯤 되어서 합격자 수가 너무 적으면 난이도를 쉽게 하는 식으로요...

여하튼 여러분도 기사시험은 난이도가 일정하지 않다는 것을 유념하시고, 여러번 응시해서 운빨로 합격하시길 바랍니다.
절대 합격율만보고 쫄지 마세요.
그리고 학원을 가던, 인강을 구입하던 도움을 받으면서 공부하시길 추천합니다. 혼자서 공부하는건 너무 힘듭니다.