투지_vlog

국토교통부에서 도심 공공주택 복합사업 선도지구의 기본설계 당선작을 발표했습니다. 

그중에서 신길 2구역도 포함이 되었습니다. 

22년 8월 정도에 지장물 조사를 하던데, 정말 가네요!!

당선작을 보면 아주 멎집니다. 

지도를 보면 약간 헷갈릴 수 있는데, 우신초와 신길로 42가길을 기준으로 보면 됩니다. 

최대 45층 1300여 세대입니다. 와, 대단합니다. 

실제 여기에도 여러가지 이슈가 있었습니다. 

공공재개발보다는 민영재개발을 하겠다는 분들도 있고, 아예 재개발을 반대하는 분들도 있습니다. 

하지만, 설계 당선작을 보면 할 만하지 않습니까??

실제로 구역도를 보면 반대하던 분들도 집도 모두 포함이 되었습니다. 

왜 이런 집을 고집하는지....

재개발에 포함된 집과 아닌 집과 평당 1천만 원 가까이 차이가 납니다. 

그런 계산을 해보기나 하는 건지 참 답답합니다. 

사업절차를 보면, 이제 사업승인 후에 보상하고 착공하는 순서입니다. 

물론 그 과정에서 여러가지 우여곡절이 있을 것이고 시간도 많이 걸릴 것이나 조속히 좋은 아파트가 들어서길 기원합니다. 

또한, 공공주택특별법에서 그동안 사업비도 어느정도 지원이 가능하도록 개정되었다 합니다. 

기존에 재개발 사업 벌리다, 사업비 때문에 반대하던 분들도 공공사업을 한 번쯤 고민하게 되겠네요. 

지금과 건축비가 올라서 완공후에도 추가 분담금을 요구하는 사례가 많이 발생하고 있습니다. 

공공재개발은 이 점에서는 어느 정도 부담이 적습니다. 

영등포 도림동 250-20번지 브라보 역세권 청년주택입니다. 

현재 1순위 접수를 하고 당첨자발표를 앞두고 있습니다. 

신축건물로 외관은 굉장히 깨끗하고, 대로변에 위치해 있습니다. 

근처에 신안선선 도림사거리역이 한창 공사 중입니다. 

25년 4월 정도에 개통예정으로 여의도까지 한번에 갈 수 있습니다. 

브라보 역세권 청년주택이 포함된 구역이 모아타운으로 선정되어, 이 일대가 싹 바뀔 것으로 기대되고 있습니다. 

또한, 바로 길 건너에서는 신길1차우성, 신길건영 아파트의 재건축 안전진단이 최종통과되었습니다. 

인근의 모든 구역이 개발 추진중에 있으므로 향후 재산가치 상승가능성이 높습니다. 

또한 바로 옆에는 영등포 다목적 베트민텐 체육관도 있죠. 

3월 25일 주말을 맞아 남들은 꽃구경을 간다지만,

저는 임장을 다녀왔습니다. 

신풍역 신동아 파밀리에 이 근방에서 가장 크고 기대되는 아파트죠. 

23년 착공예정이라는데, 철거 준비 중인 건물이 몇 개 보이고, 아직 전면 철거는 시작되지 않았습니다.

미성빌라도 아직 그대로 입니다. 

여기가 착공되면 이주변의 다른 곳들의 개발에도 탄력을 받을 것입니다.

바로 길하나 차이인데도 낙후된 곳이 너무도 많습니다. 

어서 빨리 개발이 진행되길 기원합니다. 

신풍역 4번 출구 쪽에 신미아파트를 포함한 신길13구역이 있습니다. 

신안산선 "대영초교 삼거리역"이 개통예정인 더블역세권이죠. 

이곳의 최신 개발계획이 영등포구의회에 있길래 가져왔습니다. 

우선 구역을 보면 신미아파트, 아파트상가, 백조빌라, 태양빌라, 북쪽의 단독주택들도 포함되었습니다. 

이전에 백조빌라, 태양빌라, 단독주택이 빠진다는 얘기도 있었는데, 주민들이 현명하게 판단하신 것 같습니다. 

재개발할 때 같이 묻어가야지 똥고집 부렸다가, 제외되어 섬 처럼 되는 사례 많이 봤습니다. 

지금은 대단지, 브렌드 아파트 시대입니다. 나홀로 아파트, 빌라, 노브랜드 아파트들은 아무리 역세권이라도 제 값을 받지 못하며, 향후 가격이 잘 오르지도 않습니다. 

공공재개발이어서인지 준주거지역으로 상향까지 해주었습니다. 따라서 용적률 혜택이 있고, 이로 인해 주민의 부담이 경감되었습니다. 물론 공짜는 아니고 임대주택이 포함됩니다.  

녹지가 폐지되고 공공청사 위치가 바뀌었네요. 구청에서도 사업성공을 위해 노력하는 모습이 많이 보입니다. 

이게 삐딱한 눈으로 보면 특혜인데, 이런 혜택도 사업을 크게 해야 받을 수 있는 것입니다. 

최고 35층 입니다. 건폐율, 용적률이 상향되었습니다. 

토지등소유자가 234명이고 총 607세대가 건축된다고 하니, 일반분양도 약 150세대는 넘을 것 같습니다. 

건축계획을 보면 아주 멋집니다. 가운데가 35층으로 가장 높고, 주변부는 저층으로 설계되어 답답하지 않습니다. 

이 정도면 공공재건축 할 만하지 않습니까?

공공재건축이라 해도 LH나 SH아파트가 들어오는 게 아닙니다. 

시공은 민간건설사가 하므로 브랜드 아파트가 들어오게 됩니다. 

만일 이 지역에 투자를 했다면 수익이 얼마나 될까요? 조합원분양가, 일반분양가등의 정보가 나오면 계산해서 알려드리겠습니다. 

재개발/재건축에 관심을 가지면서 다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등의 용어를 많이 접하게 됩니다. 

아파트는 그 개념과 형태가 명확하기에 혼란의 여지가 없습니다. 

하지만 단독주택, 다가구주택, 다세대주택은 외형만 봐서는 구분하기가 어렵습니다.

부동산에 관심을 갖고 익숙해지니 구분이 됩니다.

그래서 정리해 보았습니다.

*단독주택의 정의

(건축법 시행령 제3조의 5, 주택법 시행령 제2조)

단독주택에는 "단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관" 등이 있습니다. 각 주택의 자세한 설명은 다음과 같습니다.

단독주택의 하위 개념에 다시 단독주택이 나오기 때문에 우리를 굉장히 헷갈리게 합니다. 

*단독주택

단독주택이라 하면 우리의 머릿속에는 다음과 같은 형태가 떠오를 것입니다.

주로 교외의 단독주택 단지에 많죠.

단독주택의 디자인은 다양합니다만 1층이던 2층이던 아니면 복층구조이던 1세대만 거주하도록 만들어진 주택이라 보면 됩니다.

주의할 것은, 1종 전용주택지역 등에 지어진 단독주택은 1세대만 전입신고가 가능하므로 2~3층 구조라도 세입자를 들일 수 없습니다. 이거 모르고 집사서 세입자 들이려다가 낭패 보는 사례도 꽤 있죠. 

*다중주택
욕실은 있지만 취사시설은 없는 기숙사 형태의 주택입니다.

*다가구주택

우리 주변에서 가장 많이 볼 수 있는 2~3층의 빨간 벽돌집입니다. 

이를 통상 단독주택으로 부르지만 정확히는 다가구 주택입니다.

이런 다가구 주택이 모여있는 곳이 재개발의 대상이죠. 

다가구 주택은 부동산 계약서 상에도 다가구주택이라 나오며, 더욱 정확하게는 등기부등본을 확인하는 게 좋습니다.

다가구 주택은 여러 세대가 거주할 수는 있지만, 기본적으로 집주인 1명이 소유한 1개의 집입니다.

그래서 임차인분들이 지층, 1층, 2층과 같이 각 거주공간을 구분하고 주소를 따로 쓰고 있어도, 법상으로는 1개의 집에서 다 같이 살고 있는 것으로 취급됩니다.

'전입세대 열람내역'을 떼어보면 집주인, 세입자 구분 없이 주소가 지번까지만 나옵니다. 즉 1층, 2층, 3층 등의 세부 주소가 없습니다.

여담입니다만 제 집의 세입자가 우측에서 좌측으로 이사를 한 적이 있었는데, 이때 "전입신고를 새로 해야 하나? 부동산 계약서를 바뀐 주소로 새로 만들어야 하나?" 고민한 적이 있었습니다. 

부동산에 물어보고 주민센터 가서도 물어보니, 다가구주택은 다 같이 사는 것으로 되어 있어서  따로 신고하지 않아도 된다 하더군요 @.@. 희안하죠??

또한 다가주 주택의 지층은 연면적에 포함이 안 됩니다. 이것의 의미는 용적률 계산에 포함이 안된다는 것입니다. 
지층을 방으로 만들어 이익을 얻고, 용적률 계산에 넣지 않는 만큼 이익을 보고 있다고도 생각할 수 있습니다. 그런 이유로 21년인 지금까지도 신축 건물에 지층 방이 없어지지 않고 있습니다. 21년도에 상업건물이 아닌 주택에서 지층방을 만든다는 게 이상하지 않나요?
비슷하게 1층을 주차를 위한 필로티 구조로 만들 경우, 층수 포함하지 않는 혜택을 주고 있습니다.


*공관
공관은 주변에 볼 일이 없으므로 설명은 패스^^

개인적으로는 양질의 주택을 대량으로 공급해 지하방이 없는 시대가 왔으면 좋겠습니다. 집이 넘쳐나면 자연스레 지하방은 경쟁력을 잃고 도태될 것입니다. 주택보급률 100%가 중요한 게 아닙니다. 인간답게 살 수 있는 집을 원합니다. 

최근에 양평역 영등포 자이 디그니티의 일반분양이 높은 경쟁률로 마감되었습니다. 

문래동 일대는 가로가 반뜻반뜻하고 신도시 필이 나기 때문에 인기가 좋죠.

그리고 주변에 영등포구청, 코스트코, 롯데마트와 대형병원 등 편의시설이 많습니다. 

무엇보다도 신축, 대단지, 브랜드 아파트임에도 불구하고 주변 시세와 비슷하거나 저렴한 것이 결정적인 요인으로 보입니다. 

아무튼 이 파트에 투자 했을 경우는 수익은 어떻게 될까요?

조합원분양가 등 내부의 자료가 없기 때문에 정확하게는 알 수 없어서, 인터넷 상에 떠도는 자료를 바탕으로 추정해 봤습니다. 이것은 어디까지나 추정일 뿐이므로, 참고만 하시기 바랍니다. 

대지지분 10평의 단독주택으로 25평(84타입) 아파트를 분양받는 경우입니다.

이 주택의 권리가액이 약 1억6천 정도로, 평당 1천6백만원 정도밖에 안됩니다. 

준공업지역에다 역세권인데 이정도라는 것은 납득이 안되는데요. 

20년의 실거래가를 보면 평당 매매가가 6천~7천 가까이 간 물건도 있었습니다. 감정평가 제대로 한 것인가요??

여하튼 25평(84타입)의 조합원 분양가가 6억3천 정도로, 약 4억7천 정도를 더 분담해야 합니다. 

영등포 자이 디그니티 84타입의 일반분양가는 약 11억에서 12억 사이입니다.

중간값인 11억5천을 일반분양가로 계산하면, 조합원분양가보다 약 82% 높습니다. 

일반적으로 조합원분양가의 10~20%가 프리미엄인데, 코로나 시대 부동산 폭등장의 특수성이 반영된듯 합니다. 

바로 남쪽에 준공 2년차된 중흥S클래스의 25평 매매가가 10~11억 정도 나옵니다. 

디그니티는 대단지이고 역세권에 자이 아파트니까 시세는 이보다 높을 것으로 보입니다.  

따라서 완공후 시세가 13억 정도 된다고 가정하면, 약 1억9천 정도의 이익이 됩니다. 

지금 당장은 부동산이 쉬어가기 때문에 이익 기대치가 크지 않습니다.

하지만 다시 부동산 시장이 상승기에 접어들면 시세가 크게 오르지 않을까 합니다. 

20년 철거를 앞두고 이곳에 간 적이 있었습니다. 당시 부동산 폭등과 맞물려 매물이 없을 정도였죠.

돌이켜 보면, 투자에는 분위기에 휩쓸리지 않는 냉철한 마음이 필 수 인것 같습니다. 

요즘 재개발 강의, 책, 유튜브가 많습니다. 투자전 많이 공부해 두어야 합니다. 

또한 좋은 투자 멘토와 중개사를 만나는 것도 필요하구요.

영종도 운서역 근처에 가끔 가는데, 인천과학고등학교 근처에 아파트가 쭉~쭉 올라가는 게 보입니다. 

LH에서 분양하는 안단테 아파트인데요, 성 같이 웅장합니다. 

터파기 하던게 엊그제 같은데, 정말 빨리 올라가네요. 

서울은 재개발 한번 하려면 10년씩 걸리는데, LH에서 분양하는 토지에 아파트 건축은 정말 빠릅니다. 

*분양가

궁금해서 찾아봤는데, 분양가는 84형이 3억대에서 다양합니다( 아, 가격이 복잡하다..)

국토교통부에 흥미로운 것이 있어서 가져왔는데, 

총 사업비는 약 2천2백억입니다. 600세대니까 1세대당 사업비는 약 3억 7천 정도네요. 

공공분양이라 그런지 사업비보다 싼 분양가입니다. 

하지만 이 아파트는 27년 1월1일까지 매매가 불가능합니다. 이런 조건이면 공공분양이 과연 좋은 건가 의구심이 드네요. 

*향후가치는..

최근 부동산이 전반적으로 하락했다가 반등하는 분위기 입니다. 

그래서 주변의 신축아파트들도 지난해 급매가 많았습니다.

그때 잘 잡았으면 신축을 3억 중반에 잡을 수도 있었죠. 지금은 호가가 4억대가 넘습니다.

전문가들도 5~7년 후면 다시 대세상승장이 올거라 말하는데요, 

묘하게 이 아파트의 매매가능 시점인 27과도 맞아 떨어집니다.

미래는 알 수 없지만, 운서역과도 가까우니 가능성이 큽니다. 

코너 땅에 주택 또는 상가를 신축할 예정인가요?
코너 땅은 도로가 교차해서 교통이 편하고, 유동인구가 많아 주변에 비해 조금 비싸게 거래되기도 합니다. 
하지만 코너 땅의 경우 대지 전체에 건물을 지을 수 없다는 사실을 알고 계시나요? 즉 땅이 깎인다는 얘기입니다. 

위의 예처럼 모퉁이 땅, 또는 도로가 교차하는 대지라면 예외 없이 땅이 깎인 것을 볼 수 있습니다. 

이렇게 제한을 두는 이유는 간단합니다. 코너에 꽉 차게 집을 지으면, 자동차 통행에 방해가 되기 때문입니다. 그래서 일정 부분 대지 경계에서 건축선을 후퇴시키는데, 이것을 가각전제(街角剪除)라 부릅니다. 
 
'가각전제'란 말이 되게 어려운데, 한자어를 풀이하면 도로(街)의 각도(角)를 잘라내 없어버린다(剪除)는 뜻입니다. 그렇다고 무작정 잘라내는 것은 아니고 다음의 원칙을 따릅니다. 

하지만 설계사무소가 알아서 해주기 때문에, 건축주가 이것을 자세히 알 필요는 없습니다.

그래도 적용한는 방법을 살펴본다면, 
 

1. 일단 주요 도로의 너비를 측정합니다. 당해 도로 너비가 '6m이상~8미터 미만'이라고 가정합시다. 그러면 표에서 파란색으로 칠한 부분에 해당됩니다. 

2. 교차하는 도로과의 교차각을 측정합니다. 각도가 90도 미만이라고 가정하죠. 그러면 표에서 붉은색 부분에 해당됩니다. 
 

3. 교차하는 도로의 너비를 측정합니다. 교차하는 도로의 너비가 '6m이상 8m미만'이라고 가정하면, 표에서 초록색 부분에 해당합니다. 
 

4. 이 모든 겹침에 해당하는 값이 4m입니다. 따라서 이 대지에서는 각각 4m씩 건축선을 후퇴하며, 이 후퇴한 건축선을 기준으로 건축물을 짓게 됩니다. 

"많은 분들이 도로가 직각으로 교차하는 건 괜찮지 않냐? 안 깎여도 되지 않냐? " 하는데 이것도 마찬가지입니다. 

1. 주요 도로의 너비가 '6m이상~8미터 미만'이라고 가정합시다(파란색). 
2. 교차각이 90도 이므로 '90도이상~120도' 미만에 해당합니다(붉은색). 
3. 교차하는 당해 도로 너비가 '4m이상~6미터 미만'이라고 가정하면(녹색),
이 모든 것의 교차점에 해당하는 값은 2m입니다. 

즉, 직각으로 교차하는 도로에 위치한 대지의 경우, 각각 2m씩 건축선을 후퇴하여야 합니다. 그리고 이 건축선을 기준으로 건축물을 지어야 한다는 것이죠. 
 
가각전제에 대한 또 한 가지 오해는 가각전제로 깎인 땅은, 대지면적에서 산정에서 제외되므로 손해가 아니라고 말들 하는데,

이므로, 대지면적이 작아지면 무슨 이익이 있나요?? 조경면적 산정에서 아주 쬐금 이익이 있긴 하겠네요. 

내 돈 주고 산 땅을 내가 이용 못하고, 대중의 통행을 위해 사용한다는 것에는 억울한 부분이 있습니다. 
하지만 어쩔 수 없는 부분이니, 코너땅을 매입하거나 신축시 알아두는 것이 좋습니다.