투지_vlog

한림대 강남성심병원 코 앞에 위치한  "e편한세상 영등포 아델포레" 수익분석입니다. 

부동산 가격이 최정점이었던 20년 7월에 입주한 신축 아파트입니다. 

이 아파트의 재개발 수익이 어떠한지 궁금해서 정리해봤습니다. 

인터넷에 떠도는 자료를 조사 정리한 것으로 실제와 다를 수 있습니다.

재개발이 왜 돈을 버는지 이해하는데 참고만 하세요. 

단독주택 대지지분 34평형을 3억 5천(2105년 기준)에 매매했습니다.

경매를 통해서 시세보다 싸게 매입하였다고 합니다.

2015년 당시 인근 단독주택이 평당 15백 전후였다는 것을 생각하면, 시세보다 매우 싸게 매입한 것입니다. 

여하튼 감정평가액이 3억 2천8백으로 나왔습니다. 대지지분이 큰 단독주택이기에 감정평가가 높게 나온 것으로 보입니다.

조합원 분양가가 약 3억 2천990만 원으로 분담금이 190만 원 나왔습니다.

일반분양가는 평형마다 다르지만 약 6억 6천으로 여기까지만 해도 벌써 3억 이상의 수익이 났습니다.

그리고 입주할 당시 하필이면 부동산 폭등기여서 엄청난 수익이 났습니다. 

어떤가요? 대단하죠?

물론 이 아파트는 시기가 매우 잘 맞아떨어졌습니다. 

부동산 상승기 초입에 재개발 사업이 시작되어 정점기에 입주했으니 말입니다. 

22년 현재, 부동산 가격이 하락한다고 여기저기서 난리입니다. 

그러나 또 한편으론, 이 시기가 지나고 나면 다시 상승기가 올 것입니다. 

왜냐면 경제를 살린다는 명분으로 전 세계 모든 나라가 다시 돈을 풀 테니 말입니다. 

요즘 주식시장이 매우 매우 안 좋습니다.
-50% 이상 손실 난 투자자도 많아서인지 적립식 투자에 대한 관심이 많아지고 있습니다.
주가의 오르내림을 예측할 수 없으니, 일정 금액으로 일정기간 주식을 매수하겠다는 전략이죠.
언젠가는 주식이 오를테니, 존버하면 수익을 날거란 생각입니다.
과연 그럴까요??

그래서 엑셀을 이용해 간단히 적립식 투자를 시뮬레이션 해봤습니다.

20년 1월 부터 22년 9월까지, 2년 8개월 동안 매월 중순에 100만 원씩 삼성전자를 적립식으로 매수한다고 가정했습니다.

아시다시피 이 기간은,
20년 3월 즈음 코로나 팬더믹으로 전 세계 주식시장 붕괴해 삼성전자도 최저가를 기록했습니다.
이후 대세상승장으로 21년 10월즈음에는 10만 전자 가까이 갔습니다.
이후 횡보를 하다 22년 10월 현재 삼성전자는 5만 원대를 왔다갔다 하고 있습니다.
즉 최저가와 최고가를 불과 2년사이에 모두 경험한 셈이죠..

이 기간 매월 적립식투자를 하면, 20년 3월 팬더믹을 맞아 수익률이 갑자기 -17%대를 기록합니다.
이때가 최저가 바닥이었습니다. 
이후 수익률이 점차 증가해, 21년 10월에 수익률이 약 50%로 최대를 기록합니다.
재미있는 것은 10만전자를 외치던 때와 최고 수익률을 기록한 때가 일치한다는 것입니다.
즉 ,적립식 투자도 시장의 영향을 받을 수 밖에 없다는 것이죠. 이때 삼성전자를 털고 나왔다면??

이후 주가가 횡보->하락함에 따라 수익률도 따라서 떨어집니다.

　
22년 10월현재 적립식투자에 투여된 총금액은 3천3백만 원이고, 총수익률은 약 -15% 정도이며 약 5백만 원의 손실이 났습니다.
매매수수료 및 세금을 포함한다면 손실액은 조금 더 커질 것입니다.

평균매수단가는 약 6만 5천 원 선입니다.
상승장에서는 시세보다 평단이 낮지만, 하락장에서는 반대로 시세보다 평단이 높습니다.
물론 앞으로 계속 적립식으로 물타기하면 평단이 낮아지겠지만, 문제는 손실 난 계좌를 보면서 내가 버틸 수가 있느냐는 것입니다.
지난 2년을 버텼고 최고의 수익률도 그냥 지나쳤는데, 앞으로 언제가 될지 모르는 시간동안 다시 존버한다???
과연 그럴 수 있을까요??

요즘 주식시장이 하락세여서 고민이 많으시죠?

저도 물린 주식을 어떻게 탈출해야 하나 고민이 많습니다. 

그래서 물타기를 얼마나 하면 탈출 가능한지 알아보기 위해, 간단하게 엑셀로 시뮬해봤습니다. 

만일 삼성전자를 96000원에 매수했고, 현재까지 물려있고, 중간중간 10주씩 물타기를 한다면?

결과가 위와 같습니다. 

하락장에서 물타기를 했기때문에, 손실폭이 더욱 확대될 뿐 큰 효과가 없습니다. 

여전히 손실률이 -23%에 달하기 때문에 시장이 큰폭 반등을 하지 않는한 만회하기 힘듭니다. 

(눈물이 앞을 가리네요...ㅠ.ㅠ)

두 배씩 물타기를 하면 위와 같습니다. 수익률은 -14.55%로 시장이 큰 반등을 한다면 탈출할 수도 있는 가격입니다. 

하지만 최초 물량 10주(96만원)를 살리기위해, 총 4백여만 원을 더 투여해야 합니다.

즉 단순 계산으로도 약 4배의 자금이 필요하다는 것이죠. 

최근 1년간 삼전의 최저가가 55700원 인데요,

신의 계시를 받아 최저가로 물타기를 한다면, 아래와 같습니다. 

이게 얼마나 황당한 수치냐면, 최초 96000원에 매수한 주식은 손실액이 40만 원입니다. 

이 40만 원의 손실을 만회하기 위해 약 9배 많은 자금을 투입해야, 탈출 가능한 손실률인 -4.27%에 도달하게 됩니다. 

즉, 9 만전자의 손실을 만회하기 위해서는, 

신의 버프를 받아 최저가 권에서 매수해야 하고, 처음보다 약 9배 많은 자금을 투입해야 한다는 것입니다. 

어떻습니까? 하락장에서 물타기 정말 위험하죠??

지난 6월 21일 서울시에서 모아타운 선정지를 발표했습니다. 그중에서 구로동 728번지가 선정되어 다녀왔습니다.

발표에는 64000제곱미터라 함. 약 1200세대의 대단지를 건축하기 충분한 면적임.

곳곳에 축하 현수막이 걸려있었음.

대부분 단독/다가구, 빌라 들로써 노후화가 심각하고 가로도 엉망임.

20년 미만 건축물이 약 11% 이하로써 노후도는 충분해 보임.

과소필지가 많아서 재개발이 필요함.
과소필지(90제곱미터=약 27.27평)은 건폐율을 고려하면, 자체적으로 빌라를 올리기에도 너무 적은 면적임.

중심부에서 남구로역까지 약 600m이내로 역세권이라 볼 수 있음.
물론 전철까지 가는 길이 약간 오르막이긴 함...

하지만 주변에 고대구로병원, 구로시장이 있어서 살기 편함.
여하튼 이 일대에 재개발이 동네마다 진행중임. 이거 잘 되면 뉴타운 급으로 변신예정...!!!

요즘 집 때문에 머리 아픈 1인입니다.

여기저기 많이 기웃거리면서 부동산 투자를 공부하고 있는데, "최영식"님의 "통장에 월세가 꼬박꼬박 쌓이는 수익형 부동산"이란 책을 추천합니다. 

저 또힌 빌라/오피스텔 투자에는 막연한 두려움이 있습니다. 

가장 큰 것은, 덜컥 샀다나 나중에 헐값에 되팔게 되면 어쩌지 하는 두려움입니다. 

하지만 이 책을 보니 오피스텔 투자에 새로운 시각을 갖게 되었습니다. 

그렇게 두려워할 일이 아니더라구요. 

또한 이 책에서는 빌라/오피스텔의 가격을 산정하는 간단한 공식을 소개하고 있는데요.

이대로 계산을 해보니 시장에 나와있는 물건의 가격이 비싼 건지 싼 건지 단번에 알 수가 있더라고요. 

완전 강추입니다. 

또한 어떤 물건을 사야하냐에 대해서도, 책에서는 간단한 체크리스트를 제시하고 있습니다. 

이걸 참고해보니 살 물건과 아닌 물건을 단번에 골라낼 수 있었습니다. 

아, 물론 위 조건을 모두 만족한다고 해서 덜컥 구매할 수는 없겠죠.

이외에도 다양한 경험이 축척되어야 하는 문제이니까요.

여하튼 오랜만에 현장 전문가의 노하우를 접한 기분입니다. 

여러분께도 추천합니다. 

집때문에 고민이 많은 1인 입니다. 전에는 부동산 신경안쓰고 살았는데, 재테크를 하려면 어쩔수 없더군요.
여하튼 요즘 월세나오는 단독/다가구를 알아보고 있는데요.
"옷~ 이건 꼭 사야되..."라고 보면 건축물 위반이 무척이나 많습니다. 
가장 흔한 것이 가구수 위반. 

부동산 앱에서도 그런 물건을 찾아볼 수 있는데, 위 처럼 "내부수선 필요"라고 알려주면 그나마 양심적인 부동산입니다. 

분명 8세대에서 월세받는 건물이라 했는데, 건축물 대장을 보면 "1가구"로 등재되어 있는 곳이 허다하죠.
즉 이런 물건은 월세수입을 증대할 목적으로, 가구수 쪼개기로 세대수를 늘린 것입니다. 
과거에는 유야무야 넘어가기도 했고, 강재이행금도 1년에 1~2회정도 총 5회만 부과하면 더이상 부과가 안되었기에 "벌금내겠다 배째라~" 할 수도 있었습니다. 
그러나 19년 4월 이후에는 불법사항이 적발되면 시정할때까지 강재이행금이 부과됩니다. 
이거 물건 잘못 샀다가는 되팔지도 못하고, 벌금만 내다가 집을 날릴 수도 있습니다. 
한마디로 인생 조집니다.

무단으로 용도를 변경하여, 시정 받은 건물도 허다합니다. 

따라서 부동산을 매수할때는 반드시 건축물대장에서 "위반건축물"여부를 확인합니다. 

세움터에서 건축물대장을 무료로 열람할 수 있으며, 회원가입만 하고 주소만 입력하면 끝입니다. 
열람에 불과 1분도 걸리지 않습니다. 

가구수위반이던 무단용도변경이던 이것을 다시 합법의 범위로 되돌리는데는 엄청난 비용이 들어갑니다. 
내부를 수리해서 가구수를 줄이는건 그나마 양반입니다.
대수선급의 공사를 해야한다면 억대의 공사비가 들어갈 수도 있습니다. 

그리고 요즘 사람들이 부동산에 대해서 많이 공부하고 똑똑해졌습니다. 

이미 알고 있는데, 이런 사항을 얘기해줘야 공인중개사를 신뢰하고 거래하게 됩니다. 

안녕하세요. 허미즈입니다. 

요즘 재개발사업에 관심을 갖고 많이 공부하고 있습니다. 

재개발사업관련 법과 규정이 너무나 많이 바뀌어서, 유의해야 할 사항이 점점 많아지고 있습니다. 

그중에서 조합원의 아파트 입주권 문제가 있습니다. 아파트 입주권이 과연 주택이냐 아니냐의 논쟁도 분분합니다. 

여하튼 2006년 1월 1일 이후 부터 아파트 입주권도 주택 수에 포함이 됩니다.

1세대 1주택자라면, 그리고 관리처분 이후 전세나 월세로 거주 중이라면 큰 문제가 없을 것입니다. 

하지만 관리처분 인가 후에도 이주/철거/공사/입주까지는 상당한 시간이 소요되기 때문에, 이 사이에 주택을 구입하시는 분도 계실 것입니다. 

이때 조합원입주권도 1 주택으로 취급되어, 취득세/보유세/양도세 등에서 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 

정리하자면 2006년 1월1일이후 조합원 입주권도 주택으로 취급되므로, 재개발 전 과정을 거처 조합원은 1 주택을 기본값으로 가진 것으로 생각하면 쉽습니다. 

따라서 투자자 입장에서는 "입주권은 권리이므로 주택수에 포함되지 않겠지?"란 생각으로 접근하면, 중과세 혜택(?)을 누릴 수도 있으므로 유의가 필요한 부분입니다. 

시티즈 스카이라인으로 시뮬을 하고 있습니다. 
최근에 그래픽 카드를 교체했는데, 이후 갑자기 실행이 안됩니다. 

증상은 실행이 되는 듯하면서도 멈춤 상태가 되는 거죠.
"정지"했다가 다시 실행해도 안되고, 스팀 및 스카이라인 모두 종료한 후 실행해도 안됩니다. 
"스카이라인이 실행중입니다"라는 메시지가 나오기도 하죠.
 
희한한 건, 스팀과 스카이라인을 완전히 삭제하고 재설치한 후 실행하면 됩니다. 즉 계정의 문제는 아니라는 거죠. 
이후 다시 위 증상이 나오면서 실행이 안됩니다. 

제가 '제거/설치' 여러번 해보고, 구글링도 해 본 결과, 패러독스 런처의 문제라는 것을 알았습니다.
저 말고도 꽤 많은 분들이 이런 문제를 겪었더군요. 

일단은 파타독스 런처와 스팀을 작업관리자(ctrl+shift+esc)에서 모두 종료합니다. 

패러독스 런처를 제거합니다. 

 
스팀을 다시 실행하면, 패러독스 런처가 재설치가 됩니다. 설치되는 와중에 스카이라인이 실행되는데요, 아래 같은 메시지가 나오면 '무시하고 플레이"를 합니다. 

그러면 일단은 스카이라인이 실행됩니다. 
 
이건 완벽한 솔루션은 아닙니다. 게임할 때마다 패러독스 런처를 삭제할 수는 없는 노릇이니까요.
그래서 파라독스런처를 실행되지 않도록 우회하는 방법을 씁니다. 
이것은 다음에 포스팅하겠습니다.
 
이거 알아내느라고 며칠 고생했습니다. 다른 분들도 우선 패러독스 런처를 제거해 보세요!!