투지_vlog

2025년 상반기,

오늘도 부동산 폭락론자와 폭등론자의 주장이 팽팽하다. 

하지만 다들 투자자의 관점에서만 상승과 하락을 논할 뿐,

기술 발전이 가져올 부동산 가격의 변화에는 관심이 없어 보인다. 

전 국민의 관심사인 아파트 가격은 크게 "토지비+건축비+금융비용"으로 이루어져 있다. 

이중 토지비용은 어찌할 도리가 없이 시장가격에 따라 결정된다. 

그리고 건축비용도 낮추기가 어려웠는데,

가장 큰 이유는 아파트가 현장에서 재료를 조립하는, 수공예 제품이기 때문이다. 

생각해 보라, 여름에 덮고, 겨울에 춥고, 눈 오고 비 오고, 바람까지 부는 현장에서 재료를 조립하는 게 쉬울까?

하지만, 건설업계에도 이를 타계하기 위한 움직임이 있었으니,

그것은 바로 공장에서 생산하는 모듈러 주택이다. 

LH및 경기주택공사 등에서 모듈러 주택을 보급하려 시도하고 있다. 

하지만 아직은 일반 콘크리트 아파트보다 가격이 30% 정도 비싼 것으로 알려져 있다. 

가격이 비싼 이유는 대량 생산 전이고, 고층 주택의 내화규격을 맞추어야 하기 때문이다. 

하지만 이것은 시간이 지나면서 해결될 것으로 보인다. 

또한 단순 반복 작업에 AI로봇을 투입하면, 인건비를 아낄 수 있고, 따라서 건축비 하락에도 크게 기여할 것이다. 

자동차를 생산하는 것처럼 아파트도 공장에서 로봇이 생산하게 된다면,

가격이 크게 낮아질 뿐만 아니라, 품질도 월등히 높아질 것이다. 

그러면 단군이래 최초로, 주택이 공산품처럼 평가되는 시대가 오지 않을까 한다...

공항 갈 때마다 보는 검암역세권 공공주택지구...

열심히 택지를 정리하고 있다. 

24년만 해도 곳곳에 철거를 기다리는 건물들이 있었는데, 불과 1년 사이에 없어졌다.

이제 곧 택지 정리는 완료되고 본격적인 택지분양이 시작될 것이다. 

이곳은 6천여 세대가 계획되어  있고, 검암역까지 너무나도 가까워 입지는 최고이다. 

이웃 청라신도시는 상업지를 제외하고 아파트가 들어설 땅이 없다고들 하는데, 검암역 일대가 좋은 대안이 될 듯하다. 

검암역세권 공공주택지구 바로 동쪽에는 대규모 빌라촌이 형성되어 있는데,

전세사기와 맞물려 경매 물량이 엄청나다. 

주택도시보증공사(HUG)의 물량도 많은데, 역전세 물건도 심심치 않게 보인다. 

대체 집값보다 높은 전세가가 말이 되는가 말이다. 

나는 이 빌라촌에 관심이 많은데, 입지가 너무도 좋기 때문이다. 

하지만 대부분이 15년 내외의 건물들로 재개발을 논의하기에는 이르다. 

검암역세권지구의 개발이 시작되고 부동산 상승 사이클이 돌아와야 가치가 오르지 싶다. 

이곳 서구는 명칭변경을 앞두고 있는데, 개인적으로 청라구라는 이름이 맘에 든다. 

이 일대를 청라국제신도시와 같은 시도시로 만들면 멋지지 않겠는가?

다른 분들의 의견은 어떠신지??

고양창릉지구 A-4블록 신혼희망타운이 입주자 모집을 하고 있음.

아직 허허벌판이지만, 25년 들어 첫 공공분양인 듯하여 상징성이 높음. 

하지만 나는 청약보다는 재개발/재건축에 관심이 많기 때문에, 이 입주자모집 공고를 바탕으로

최근의 토지비, 건축비가 얼마인지 추측해 보았음. 

그래서, 입주자모집 공고에 나온 내용을 정리하면,

총공사비는 약 3천3백억 원 이라고함. 

(휴~.. 와 대단하다. 900세대 아파트 단지를 만드는데도 몇 천억 대의 돈이 들이 가는구나...)

그중 택지비는 총사업비에서 약 53% 비율을 차지한다 함. 

고양창릉 공공주택지구 A4블록의 대지면적은 45,272제곱미터로써, 평단가를 계산해 보면 약 1천2백78만 원/평 임.  오호~ 이 가격이 싼 건가 비싼 건가?

네이버 부동산에서 인근 나대지가 약 평당 1500만 원으로 검색되나, 땅 값은 워낙 편차가 커서 절대 비교는 어려울 듯함. 

여하튼, 건축비는 약 1552억 원 정도인데,

계약면적 137제곱미터 주택 900세대를 공급하는 것이므로, 계산을 해보면 약 413만 원/평 임.

아파트는 주거전용 면적 이외에도, 계단, 복도, 주동현관, 지하층, 관리사무소, 노인정 등의 건축비도 수분양자가 부담하는 것이므로, 계약면적으로 계산하였음.

강남은 건축비가 평당 1천만 원이 넘는다고 하는데, 400만 원대라고?? 엄청 저렴함??

근데, 이 계산이 맞나? 400만 원대라면 부동산 폭등 전의 가격인데? 

단순계산으로도 5억대 전후의 아파트 900세대 라면,

5억x900세대= 약 4천5백억의 사업비가 나와줘야 하는데, 약 3천3백억이라는 것은 아무래도 이상함. 

아마도 금융비용등이 빠진 가격 같음. 

앞으로 다른 아파트 단지의 평당 건축비도 비교해 볼 생각이다. 

경험이 쌓이다 보면 알게 되겠지..

대국결의 시대이다. 

국제 커플도 많고 부부도 많다.

단군역사상 가장 교육 수준이 높으며, 선남선녀인 한국의 MZ들.

명절이던, 휴가던 기회만 되면 외국으로 나간다.

이들은 외국어에 능숙하고 해외 생활에도 거부감이 없다. 

이들이 해외에서 마음에 맞는 이성을 만나는 것을 너무나 자연스럽다. 

그렇다면, 국제커플에게 출입국이 쉽고, 살기도 좋은 공항인근 신도시가 각광받는 것은 너무도 당연한 수순 아닐까?

그래서, 계양테크노밸리 상상도를 만들어 봤다. 

계양테크노밸리는, 
김포공항 서남쪽의 3,331,714 제곱미터의 면적에, 약 4만 1천여 명, 약 1만 7천 세대의 주택을 공급하는
제3기 신도시 사업이다. 

계획당시의 사회 분위기에 맞게 '테크노밸리'라는 네이밍이 되었지만, 개인적으로 "공항 국제신도시..."가 더 어울리지 않았을까 한다. 

여하튼 인천계양A2BL(26년 12월), 인천계양A3BL(26년 12월), 인천계양A9(28년 11월), 인천계양A17(28년 12월),  인천계양A6(29년 01월) 등이 사전청약 중이거나 분양예정에 있다. 

https://youtu.be/PEuLgSa6biQ

개인적으로 국제커플의 출입국 편리함에 초점을 맞추어 상상도를 만들었다. 

계양테크노밸리가 완성될 즈음에는 자율주행 버스도 상용화가 될 것이다. 

따라서 김포공항과 신도시 사이를 자율주행 BRT(Bus Rapid Transit)가 24시간 운행하여, 출입국 하기 훨씬 쉬워질 것이다.

공항에서 20여분 정도면 계양테크노밸리의 집에 도착할 수 있으니, 고향, 가족, 경조사에 출입국이 필수인 국제커플에게는 너무도 편한 도시가 될 것이다. 

또한 지식산업단지와 상업지구도 계획되어 있으니 직장 문제도 해결할 수 있다. 

국제음식문화거리가 활성화되어 세계 각국의 음식을 맛볼 수도 있을 것이다. 

이제 국내혼이던 국제결혼이던 젊은이들을 밀어주는 쪽으로 도시를 만들어주자!

안녕하세요. 

검암역세권 공공주택지구 시뮬을 해 봤는데요, 아무리 봐도 애매한 3시 신도시 보다  교통이나, 여건이 훨씬 좋아요!!

백문이불여일견!! 눈으로 확인해 보세요. 

https://youtu.be/sl9S9kT7vq8

검암역세권 개발을 먼제 해야 하는 이유는, 

1. 공원과 자연이 풍부한 도시

검암역에서 인천 아라뱃길이 도보로 접근 가능하죠. 

검암역세권의 토지계획이용도를 보면, 봉수대로 옆으로 녹지지역이 광범위하게 계획되어 있습니다. 

대로에서 발생하는 교통소음, 분진으로부터 완충지 역할을 할 것으로 보입니다. 

또한 초등학교, 중학교 부지 인근에도 대규모 공원부지가 잡혀있습니다. 녹지 비율이 어마어마합니다. 

이래서 원도심 재개발보다는 택지지구를 선호하는가 봅니다. 

2. 편리한 교통 역세권

아시다시피 검암역은 교통의 중심지로서, 9호선 직결, KTX직결이 예정되어 있습니다. 

현재도 공항선을 타면 인천공항과 서울역을 바로 갈 수 있죠. 9호선이 직결되면 여의도 강남까지도 한 번에 갈 수 있게 됩니다. 인천의 여타 지역과는 비교도 안될 만큼 교통이 편리해집니다. 송도에 GTX가 예정되어 있기는 하지만 어느 세월에 될까요??

3. 검암역 앞 복합시설, 상업시설 용지

검암역 앞에 복합환승텐터 또는 버스터미널 등이 필요하다고 하지만, 제 생각은 차라리 랜드마크가 될 빌딩이 들어서는 게 더 나을 듯합니다. 청라역 앞의 하나금융센터처럼요...

그리고 상업지역에 오피스 등 건물이 많이 들어서면 일자리 창출에도 도움이 될 것입니다. 

이곳에는 쓸만한 마트가 없습니다. 

서구에는 대학병원등이 많지만, 검암역세권에 2차 병원도 필요합니다. 계획인구가 1만 6천 명이나 되고, 기존 인구도 상당한데 개인병원만 있다는 게 말이 되나요... 그래서 지원시설 용지중 일부를 병원용지로 사용하는 것도 좋아 보입니다. 

4. 초대규모 아파트 단지

이곳에는 수 천 세대의 주택을 건축할 수 있는 공동주택 용지가 계획되어 있습니다. 

두 번, 세 번 생각해 봐도 여기가 대박입니다.

애매한 위치에 서울과 접근성도 나쁘고, 언제 개통될지 모르는 전철, GTX를 기다리는 3기 신도시보다 낫습니다. 

많은 분들이 요청하신다면, 검암역세권공공주택지구 영상을 계속 업데이트하겠습니다. 

24년 영종도는 현재 12만 명을 돌파했습니다. 

아울러 계획인구 18만 명대로 도시가 계속 팽창하고 있습니다. 

이런 수요 증가에 발맞추어 신규 아파트 공급이 계속 이루어지고 있는데요,

운서역 가까운 곳에 대라수건설의 대라수어썸에듀의 신축공사가 한창입니다. 

쭉~쭉 올라가더라구요. 

바로 옆에 유승 한내들 스카이 2차 아파트, 운서역 금강팬테리움 등 근처에 신축아파트가 즐비합니다. 

남쪽에 음식점, 1인가구 등이 즐비한 넙디마을이 있어서 놀고먹기엔 딱 좋습니다 ㅎㅎ. 

이곳의 개발이 완료되면 운서역 상권과 더불어 넙디마을 중심으로 상권과 생활권이 형성되지 않을까 합니다.

고층 아파트 단지만 있었으면 숨 막힐 뻔했는데 넙디마을 같은 저층 주택단지가 있으니 조화가 끝내줍니다. 

10여년 전에는 왜 이런 동떨어진 뜬금없이 넙디마을을 만들었나 했는데 다 이유가 이었습니다.

여하튼 차질없이 건축이 진행되길 바랄 뿐입니다. 

임장 다니다 보면 신도시 아파트 vs 아파트 vs 비아파트의 차이가 너무너무 명확합니다. 

신도시 아파트는 도로가 빤뜻하고 널찍널찍하고 가슴이 뻥 뚫리는 기분이죠. 

주변의 상가, 마트, 전철 등 시설도 좋고 새것이여서 사람 사는 기분이 납니다. 

반면 구도심의 아파트는 물론 아파트 자체는 훌륭하지만, 아파트 문주를 나서는 순간 기분 다운...ㅠ.ㅠ

그래서 신도시 아파트를 분양받거나, 신도시 인접지의 아파트를 분양받아야 합니다. 

제가 눈여겨보고 있는 것은 인천 2호선 라인의 검암역세권 아파트, 루원씨디, 가정2지구 아파트, 검단신도시 등등의 분양 분양입니다. 

청라나 송도가 좋은 것은 알지만 가격이 이미 넘사벽이라...ㅎㅎ

또는 석남역 인근의 루원씨디, 청라 신도시에 묻어갈 수 있는 대규모 재개발 후보지들을 눈여겨보고 있습니다. 

신도시 사이에 있는 구도심이여서, 개발되면 발라가 신도시 아파트로 격상되고 신도시의 인프라를 그대로 누릴 수 있죠. 

선거철이 와서 그런가 철지난 초품아가 이슈가 다시 들리네요

초품아? 초등학교 품은 아파트?? ->X, 초등학교 위에 지어진 아파트 -> O.

한창 부동산이 폭등하던 시절, 서울에서 아파트 지을 땅이 없으니 초등학교에 아파트를 올리자는 아이디어..

24년이 되어서 돌아보니, 이런 아파트 만들었으면 큰 일 날 뻔했죠.

차라리 재건축/재개발 규제를 완화해서 아파트 공급을 늘릴 생각을 해야죠.

그 좋던 시절에 규제 풀었음 공급이 폭증했을 것입니다. 

지금 24년에는 사업성이 없어서, 규제를 대폭 풀어도 재건축/재개발 사업이 되지 않습니다. 

시장은 정말 정직합니다..